房屋买受人在完成过户登记即物权变动之前，遇到抵押权人申请强制执行时，买受人作为案外人通常以对房屋享有物权期待权为由，提出排除执行异议，并参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条、第二十九条。而抵押权人多以享有优先受偿权且物权应优先于债权受到保护为由，一方面选择第二十七条予以对抗，另一方面以房屋买卖交易之初未经抵押权人的同意为由否认买受人自身无过错的条件，以此辩驳案外人的执行异议。关于上述问题，需要认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本文将从程序正当性、“扩张”支持排除执行、“限缩”认定排除执行、打破僵局四个维度进行分析阐述。

有观点认为，《执行异议和复议规定》第二十八条系对一般不动产买受人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非互斥关系，而是一般与特殊的包含关系。只要案外人提供的证据足以证明其符合第二十八条、第二十九条任意一条规定的情形，则应当认定案外人享有足以排除强制执行的民事权益。

进一步而言，《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”乍一看，抵押权人作为申请执行人对抵押房产享有优先受偿权，案外人无法通过执行异议排除抵押权人的强制执行，但该条同时规定了例外情形，即“法律、司法解释另有规定的除外”。换言之，申请执行人对执行标的享有优先受偿权的，其对抗案外人的执行异议并非绝对，如果法律、司法解释另有规定，申请执行人即使对执行标的享有优先受偿权，也不能对抗案外人的执行异议。实践中存在以下两种例外情形：

例外情形之一即《执行异议和复议规定》第二十八条，该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

该条系关于无过错买受人物权期待权保护的规定。在符合该条规定的情形下，即使房产上设定有抵押权，案外人亦享有足以排除强制执行的民事权益。

如果买受人购买房产时明知存在抵押登记信息，能否证明买受人具有自身过错呢？实务中买受人主张已向出卖人支付较大部分甚至全部房款，足以供出卖人清偿抵押款并涤除抵押登记，进而实现正常过户的目的；但抵押权人则主张房屋买卖交易时未经其同意，且如果出卖人收到房款后并未足额清偿抵押款，则后续无法办理过户登记手续，买受人对此风险应有预见，对风险的发生存在严重过失，故而属于自身过错。司法实践中，有些法院倾向于认为虽然在签订房屋买卖合同时房屋已设定了抵押权，但清偿抵押款、涤除抵押权的义务方为出卖人。若出卖人收到房款后未履行该义务，则出卖人违反诚实信用原则。只要买受人不存在怠于过户的消极行为或者阻止过户的其他客观事实，则一般认定买受人无过错。

需要指出的是，最高人民法院在2019年11月29日起草了《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释（一）》，并向社会公开征求意见，该文件中载明“案外人具有向房屋登记机构递交过户登记材料，或者向出卖人提出办理过户登记请求等积极行为；或者虽无上述积极行为，但未办理过户登记有合理客观理由的，可以认定为‘非因案外人自身原因’”。这里提到的“合理客观理由”还需要具体释明，为实务操作提供更多的便利。

例外情形之二即《执行异议和复议规定》第二十九条，该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

该条系关于房屋消费者物权期待权保护的规定，以及对于弱者的特殊保护条款，目的是为了优先保障公民的生存权。

【该类观点的参考判例：最高人民法院（2019）最高法民终228号、重庆高级人民法院（2018）渝民终612号、陕西省高级人民法院（2017）陕民终332号、上海市第二中级人民法院（2020）沪02民终2296号】

有观点认为，只有符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的商品房消费者，才享有排除执行的民事权益；而一般房屋（包括居住用房、商铺、办公楼等）买受人不属于第二十七条但书规定的适用对象，不能直接适用第二十八条排除执行。

该类观点的可能依据在于，就商品房消费者与抵押权人之间疑难纠纷问题的处理规则，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十六条认可“交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持”这一规定，但该规定系针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。

司法实践也存在观点认为，上述商品房消费者应当仅限于《执行异议和复议规定》第二十九条保护的商品房消费者；而第二十八条则规定了一般不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的强制执行程序而对买受人所购不动产的强制执行。该规定解决的是在执行程序中买受人对所买受不动产的权利保护与基于金钱执行债权人的权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，这在一定程度上已经是对债权平等原则和合同相对性原则的突破。故一般而言，该种情形下的买受人对于所买受不动产的民事权益并不能够排除申请执行人基于在先成立的抵押权的强制执行。

【该类观点的参考判例：最高人民法院（2020）最高法民终1132号、最高人民法院（2019）最高法民申1684号、最高人民法院（2019）最高法民申3273号】

案外人如果通过执行异议（之诉）实现终止拍卖房屋的初步目的，但同时会陷入一种僵局，即买受人的物权期待权与申请执行人的抵押权将持续处于对抗状态，抵押权人无法通过拍卖、变卖或以物抵债等方式实现债权清收，而买受人无法完成过户手续进而变更为可以对外公示的真正的产权人，其归根结底享有的只是一种债权。

如何打破买受人（案外人）与抵押权人（申请执行人）之间持续对抗的僵局，我们不妨做以下探索性思考：

1、如果房屋市值已大幅上升，而抵押金额（如银行按揭贷款）占房屋现有市值的比例适中或偏下，买受人可以考虑代为清偿抵押款，先行完成产权变更手续，随后再向出卖人追偿，但可能长期追偿无果。

2、如抵押金额因年利率较高而与日俱增超出了买受人当下的负荷能力，则双方可以就代偿金额及代偿方式进行沟通协商，剩余债权金额由抵押权人继续向抵押人主张。因而，抵押权人既能受偿部分债权，买受人亦可变更登记为产权人。

3、买受人考虑到一方面对房屋不能享有法律意义上完整的物权，另一方面不能享受基于物权而附属的政策性福利（如学区房政策等），且该房产将来不能作为继承财产或者可被分割的财产，因而选择放弃继续对抗。买受人可直接起诉出卖人主张解除房屋买卖合同，并要求其支付相应的违约金、赔偿金，继而同意抵押权处置法院拍卖房屋，并对房屋拍卖成交款申请参与分配。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定：“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。”轮候查封在未转化为正式查封之前，处于一种尚未生效的状态，并不直接侵害案外人对查封财产享有的实体权利，查封财产的处置权仍属于首封法院。因此，案外人应当向首封法院提起执行异议，而不能直接向轮候查封的法院提起，但极个别情况下首封法院会将处置权移送给普通债权人的执行法院即轮候查封法院，此时轮候查封视为被激活，进而可以向轮候法院提起。

【参考判例：河北省高级人民法院（2019）冀民终653号】

依据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》可知，首封法院对查封财产虽享有处置权，如果在规定的期限内未实际处置财产（如尚未发布拍卖公告或者进入变卖程序），则优先债权执行法院有权与首封法院商请移送执行，进而一并获得处置权和分配权，但也会出现个别情况例如首封法院仅移送处置权，而保留分配权，即处置财产所得的变现款仍交由首封法院进行分配。通常情况下，首封法院在移送执行函中，不会载明一并移交“异议审查权”，因此在处置财产过程中涉及到的异议事项依然应由首封法院负责审查，而优先债权执行法院无权受理案外人异议。故在优先债权执行法院与首封法院非同一法院的情况下，即使优先债权执行法院获得财产处置权，案外人原则上也应向首封法院提起执行异议。

【参考判例：上海第二中级人民法院（2017）沪02民终1171号】

如案外人向轮候查封法院提起执行异议，则轮候查封法院应当依据《执行异议和复议规定》第二条第一款“执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请”作出相应的裁定。轮候法院裁定不予受理或驳回申请，应当告知异议人的救济权利，即“可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议”。

现实生活中，因物权期待权与抵押权对抗陷入的僵局情形各不相同，解决僵局的方式也灵活多样。结合《民法典》的适用及相关司法解释文件的发布及落地执行，我们会继续探索研究此类问题的解决方式，并分享给大家。

司法实践中每个案例所涉房屋买受人的身份、自身过错与否、交易房屋类型、抵押权设立先后等情况千差万别，各地、各级法院针对不同案例的最终裁判结果亦会不同。因此，本文裁判观点仅供读者参阅并谨慎对照适用。

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