案例：1995年，乙企业租赁甲集体企业土地，并以甲集体企业的名义翻建了房屋。随后，房屋所有权登记在甲企业名下。2003年，双方签订的土地租赁合同中约定地上房屋均归乙企业所有。2019年，涉案场地被纳入征收范围，乙企业认为，根据《民法典》第231条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。另根据《民法典》第352条的规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。其系地上房屋建造人，且双方在租赁协议中明确约定地上房屋归乙企业所有，在有充分证据证明其系房屋所有权人的情况下，故应由其作为征地房屋补偿安置协议签约主体，享有房屋及土地的补偿。

上述案例是较为典型的集体土地利用情况，通常模式为租赁集体土地建房开展经营活动，合同的主要表现形式为：集体经济组织或集体企业（以下简称“土地方”）与非集体经济组织（以下简称“出资方”）签订土地租赁协议，约定出资方租赁土地并建造厂房等，地上房屋归出资方使用（也有合同约定地上房屋归出资方所有）。在征收拆迁过程中，出资方往往提出其系房屋建造人也就是所有权人，应由其作为征收补偿协议签约主体，享有地上房屋的征收补偿利益。在征收法律关系中，既要考虑依法依规推进重大工程，又要控制拆迁补偿安置成本，如何做好此类被征收房屋的房屋调查确认工作？租赁集体土地建造房屋的出资方是否属于适格的签约主体？已经成为征收案件和集体土地租赁合同案件的常见问题。本文从《民法典》物权编关于建筑物所有权的规定及征收补偿的法律规定出发，结合相关判例具体展开探讨，以期为实务提供借鉴与参考。

《民法典》第231条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。如何理解“合法建造事实行为成就时发生效力”？笔者认为，第一，该条是对于合法建造这一事实行为原始取得物权的概括表述；第二，该条的本意强调的是建造房屋的行为完成之时，即可当然取得物权，而不像买卖、赠与、继承等物权转移行为，需以登记为要件。可见，第231条是关于物权生效时间的规定，其侧重点在于“事实行为成就时”的时间点表述。如最高人民法院（2016）最高法民终763号陕西崇立实业发展有限公司与中国信达资产管理股份有限公司陕西省分公司、西安佳佳房地产综合开发有限责任公司案外人执行异议之诉一案民事判决书中，法院认为：“本案中崇立公司与佳佳公司之间存在合作开发房地产合同关系，崇立公司有权另案向佳佳公司主张基于合作开发合同产生的相关权利。但在其提交证据不足以证明其为相关审批手续载明的合法建造主体、投资事实、占有权利外观情况下，仅依据其与佳佳公司合作开发合同关系，不属于《物权法》第三十条规定的合法建造人，原判决认定崇立公司基于合法建造取得案涉房屋所有权属，适用法律不当，本院予以纠正。”

而《民法典》第352条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。该条是关于物权归属的一般裁判性规则，即土地权利人（建设用地使用权人）推定为地上建筑物所有权人，土地权利吸收房屋权利的一般规则。这是因为建筑物并非空中楼阁，不可能凭空存在，将建筑物的所有权归属于建设用地使用权人所有，是房地一体原则的应有之义。如广东省东莞市中级人民法院（2014）东中法民一终字第1185号广东省东莞轻工业品进出口有限公司、东莞市智通实业有限公司与东莞市莞城区罗沙沙巷股份经济合作社合同纠纷一案二审民事判决书中，法院认为：“由于（广东省东莞轻工业品进出口有限公司、东莞市智通实业有限公司与东莞市莞城区罗沙沙巷股份经济合作社，出资方）建设宝兴楼的土地是属于沙巷经合社（土地方）所有的农村集体所有土地，因此根据房随地走的原则，再结合宝兴楼进行规划报建、补办房地产权登记等手续均是以沙巷经合社名义进行办理的事实，宝兴楼所涉的相关权利及义务应认定由沙巷经合社享有和承担。”

至于第352条的但书条款，即“但有相反证据证明的除外”具体对应何种情形？双方当事人的约定，是否属于例外情形？笔者认为，关于例外情形，需要结合立法目的来理解。在全国人大常委会法制工作委员会民法室编《中华人民共和国物权法条文说明、立法理由及相关规定》中，明确列举三种例外情形：一是买卖、互易、赠与等法律行为已经生效且实际履行，建筑物所有权的变更登记业已完成，但因房地权属分属不同登记机构办理等体制的原因，导致建设用地使用权尚未完成变更登记；二是城市房地产建设中，一部分市政公共设施，是通过开发商和有关部门约定，由开发商在房地产项目中配套建设，但所有权归国家。这部分性质属于市政公用的设施，其归属就应当按照有充分证据证明的事先约定来确定，而不是当然地归属于建设用地使用权人；三是在公房改制过程中，单位依法或政策将职工承租的公房出卖与职工，购房者不享有公改房所在地的建设用地使用权。从上述三种列举情形来看，或因为登记制度的缺陷，或因为房地产开发中国家利益的考虑，或因为公房改制，均属于政策因素，并不包括民事主体约定的情形，也就是说不能通过约定扩大或突破房地一体原则。文中案例，双方约定房屋权属归出资方所有，不能视为第352条规定的例外情形，产生物权效果。

《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。地上建筑物的出资方是否为所有者？前文已经根据《民法典》物权编的相关规定进行分析，地上建筑物所有权应当以土地使用权为正当权源，而非以出资建造作为物权认定依据。且《最高人民法院办公厅关于印发<全国民事审判工作会议纪要>的通知》（法办[2011]442号）第三条第二款中明确规定，被拆迁人依法享有的拆迁安置或补偿权利是其被拆迁物权的转化。也就是说，判断被拆迁人或被征收人资格，应当根据物权来确定，而非合同约定来确定。

由于土地与建筑物之间客观的不可分性，决定了房地产在转让、抵押和租赁关系中，必须贯彻房地一体的原则。本文案例中的土地为集体建设用地，由于2019年《土地管理法》修改前，对于集体建设用地实施较为严格的用途管制，且限制流转。故乙企业除非经过土地管理部门的批准，通过补办手续成为土地使用权人，才能主张地上建筑物的所有权。在无法成为系争土地使用权人的情况下，系争土地租赁合同中关于房屋权利人为出资方所有的约定，只能视为一种房屋建造出资确认的债权。就类似于合作建房协议中，约定投资人出资，房屋建成后各自按比例享有房屋权属。此类协议，实务中多根据债权行为和物权行为区分原则，房屋权属约定系债权合同，至于物权的归属及权利变动问题，属于物权行为，因房地无法一致，故建造人的出资补偿问题，可按照合同纠纷或不当得利制度解决。

根据《民法典》第217条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。前已述及，土地租赁双方关于地上建筑物权属的约定，仅仅属于债权。根据债权相对性原则，仅仅在合同双方发生债的效果，不能对第三方包括征收方产生效力。征收行为作为行政行为，应当根据不动产权属证书判断房屋所有权人，即将不动产权属证书记载的权利人作为被征收人。至于土地承租人兼房屋建造出资方，仅仅征收补偿中的利益相关方，其征收补偿中的相关利益，可以通过土地租赁纠纷民事诉讼途径解决。如广东省珠海市中级人民法院（2018）粤04民终102号韦证明、李丝苗合作建房合同一案二审民事判决书中，法院认为，“拆迁安置合同系基于对土地使用权及地上建筑物的补偿，与集体土地使用权人的身份相关联，决定了被拆迁主体只能是原集体土地的使用权人，非集体经济组织成员（出资方）不能成为拆迁安置合同的主体，无权要求拆迁人奥园公司直接向其支付《拆迁补偿安置合同》中的拆迁安置补偿.....对于其他过渡期租金、装修费、回迁房、搬迁补助权益等等，韦证明、李丝苗(土地方）尚未实际取得，甘耀辉（出资方）可待韦证明、李丝苗(土地方）实际取得后另行主张。”

在征收工作中，租赁集体土地建造房屋的出资方虽然不属于征收补偿协议的签约主体，但其将来通过土地租赁合同纠纷能主张的补偿利益，必然受限于土地方所签订的征收补偿安置协议确定的补偿安置利益。基于征收是对被征收人及相关利益主体财产权利的合法剥夺，故在征收过程中，征收方应充分考虑到出资方的相关程序权利。如保障出资方对于地上建筑物面积及相关附属设施数量的测量异议权，保障出资方对于房地产评估报告的知情权、异议权等。如此，能避免出资方以征补双方恶意串通侵害其利益为由，就征收补偿协议提起合同无效之诉。

租赁集体土地建房的出资方不能当然视为被征收人而享有征收补偿利益。即使土地租赁合同中约定出资方系地上房屋的所有人，也仅仅是对于出资建房补偿的约定，应在土地租赁合同纠纷中予以处理。为发挥租赁集体经营性建设用地的最大效用，防范合同履行中的风险，无论是土地方还是出资方（承租方），在磋商与签订土地租赁合同的过程中，需要清晰约定各自的权利义务，尤其是租赁地块被征收时搬迁补偿利益的分配，且尽可能具体到地上房屋补偿费、土地补偿费、停产停业损失、设备搬迁费等的构成与计算公式，以避免约定不明增加的诉累。

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