1. 2015年8月，刘备与东吴公司签署了《商品房预售合同》，购买了位于荆州市江夏区孔明小区的商品房一间，总价为人民币400万元。刘备向东吴公司支付了200万元现金作为房屋首付款；同日，刘备与三国银行签订了《个人借款及担保合同》（“贷款合同”），借款200万元用于购房，按月等额还付本息。

2. 2018年12月，东吴公司被江夏法院裁定进入破产清算程序。

3. 2019年3月，东吴公司管理人书面通知刘备，因其购买的房屋未竣工验收，亦不符合交付条件，合同无法继续履行，《商品房预售合同》解除。刘备立即向管理人申报了债权，同时通知三国银行，因《商品房预售合同》解除，故借款合同目的已无法实现，不再还款。

4. 2020年1月，三国银行向法院起诉，以刘备逾期还款为由，要求确认解除贷款合同，同时立即归还所有剩余借款本息共计人民币150万元。刘备不同意三国银行的诉讼请求，认为因开发商破产，导致房屋买卖合同无法履行而解除，故贷款合同目的亦无法实现，并不再负有支付剩余借款本息的义务。故案件的争议焦点为：剩余未清偿借款本息刘备是否还应继续向三国银行履行清偿义务？

5. 本案历经二审，我们将基层法院及中级法院审理的结果列示下表：

开发商破产，在事实情形上可算是贷款合同履行遇到障碍的极端情况，但我们理解，经过多年的司法实践，对于该种特定情形下合同解除的法律后果、责任分担等一系列问题，虽然说法、观点互有交锋，但在司法实践中还是已经形成了相对统一的裁判观点和裁判思路，试分析总结如下：

《商品房买卖合同司法解释》第二十条

 “因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”

《商品房买卖合同司法解释》第二十条的规定主要致力于解决在开发商违约情况下：1）商品房担保贷款合同的效力；2）合同解除后的房款返还路径问题。从现有司法裁判口径来看，即便存在开发商破产导致预售合同/买卖合同解除的这一特殊情况下，仍不受干扰地适用该条规定的基础裁判逻辑：

商品房担保贷款合同是以购房为目的而签署的合同，在商品房买卖合同被解除，购房人的购房目的已经无法实现。购房目的无法实现的，商品房担保贷款合同就应当予以解除。有鉴于此，购房合同解除足以确认贷款合同同样因为合同目的无法实现而解除，在过往的司法判例中，已经得到了明确的确认，原则上已经不再有争议（见附表1总结）。

附表1

对于开发商破产情形下，贷款合同解除后贷款人是否仍然有向银行承担还款义务这一问题，实务中争议最大。主要原因在于开发商破产、房屋买卖合同及贷款合同均告解除的情况下，就未还贷款部分，对于购房者和贷款发放银行而言，双方都存在面临开发商无法对其全额清偿其债务的巨大风险。目前的主流观点是：在贷款合同项下，购房者还款义务因贷款合同的解除随之终止。

《商品房买卖合同司法解释》第二十一条第二款对于合同解除之后的法律后果、购房款及贷款退回流向等问题，给予了明确规定：1）开发商将购房者本人支付的房款部分直接返还购房者；2）开发商向银行退回银行方面提供的贷款部分。通过以上操作模式，最终由开发商作为责任承担主体，分别向不同主体完成购房款的“原路退回”。

以上是司法解释给予的解决问题的思路，原本在基于开发商资金充沛的情况下，可以完成各项购房款资金的“原路退回”工作。但是，在开发商破产的情况下，前述“理想模型”即遭到极大挑战：

图：两种不同模式下开发商退款路径及方式的推演

而从目前司法实践的角度来看，人民法院在裁判该类型案件的思考和分析过程中，绝大多数的裁判结果仍然严格遵循了合同法原理及商品房买卖司法解释的规定，即只考虑退款路径，不考虑债务的承担方式：贷款合同解除后，停止履行，贷款人不再负有向银行还款的义务。这一裁判尺度已在各级法院基本达成共识（见附表2总结）。

附表2

进一步讨论，以上发生在购房者和银行之间的冲突和矛盾的核心，本质问题在于：因企业破产导致贷款未还部分无法全额受偿的损失和风险由谁来承担？是让购房者就全部购房款进行债权申报，继续向银行还款？还是由银行承担该部分风险，免除购房者继续还款的责任，并由银行就未还款部分进行债权申报？从人民法院裁判角度来看，首先还是要回到法律和司法解释的规定确定的退款路径来判断责任承担；其次，发放贷款因企业破产导致打折清偿的这一部分损失，客观上不能归咎于购房者或者银行，这部分因“天灾”发生的损失，不论从立法角度还是司法角度出发，还是考虑司法政策或者社会稳定的因素，结合司法解释的规定及司法裁判的普适性结果，也是更倾向于由抗风险能力更强的银行来承担该部分风险。

从银行角度，一般会更多关注贷款合同条款本身，一般贷款合同中均有制式条款，一般表述为：无论商品房买卖合同效力几何，均不影响贷款人向银行的还款义务。

1) 格式条款问题：银行的格式条款问题在诉讼中历来存在争议，主要原因在于，从相对方角度来看，其认为银行的格式条款无法修改、无法磋商，导致银行与订立合同者之间权利严重失衡。但在适用到本文讨论的案件情形下，法律适用还是比较清晰的，也即该制式条款系格式条款，片面加重了购房者的责任，是无效条款。故结论清晰：在本案讨论的案件环境下，法律及司法解释规定优于双方合意，银行格式条款无法构成购房者继续履行贷款合同的事实依据。

2) 结算清理条款问题：根据《民法典》第567条规定，合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。因此也有银行认为该制式条款属于合同中结算和清理条款，因此即便合同解除，仍不影响贷款人的还款效力。对此问题，法院审判亦已形成明确结论：即还款义务系贷款合同的主要条款，结算和清理条款（[2017]浙民再78号），因借款合同的解除当随之中止履行。

事实上，在一部分的开发商被裁定进入破产程序的案件中，从维护社会稳定和正常经济秩序角度出发，对于购房者已经支付全款的房屋，破产管理人普遍会采取继续履行购房合同、交付房屋、购房者正常向银行偿还贷款的模式。但随着市场环境的变化，破产程序中的开发商不得以解除购房合同的情况未来可能也会不断发生，这就需要购房者和贷款发放银行以更审慎的态度来面对这些问题。

对于本文讨论的案例情形，已经形成了一定的司法裁判规律。如前文所总结的，从目前司法实践来看，即便出现开发商破产情形，亦不会改变对于商品房买卖合同司法解释相关规定的理解和适用。但有以下衍生问题，存在进一步探讨空间，亦有待实务裁判结果进一步论证，特此提出、可另外行文讨论：

1. 虽然近年来房价不断走高，但如购房者购买商品住宅，从法律上判断，其目的归根到底仍在于居住，因此在此情况下裁判者会更多考虑和平衡购房人本身利益问题。但如其购买的是商业办公楼宇，实际具备投资属性，则在司法裁判过程中是否存在一种思路，即购房合同和贷款合同的目的不是居住目的而是投资，故即便开发商破产、贷款合同解除，仍然应由购房人自行承担投资失败的风险，不免除还款义务？

2. 贷款合同解除后，购房人是否有权以合同解除为由，向银行主张退还之前已经依约偿还的贷款本金及利息部分？合同解除后，其法律后果可以是恢复原状、采取其他补救措施。然则开发商破产、房屋无法取得，已还贷款部分仍然转为债权申报，然则由谁进行债权申报？已还部分贷款的损失由谁承担？仍然值得进一步讨论。

3. 开发商通知购房人解除商品房预售合同后，购房人不同意解除起诉开发商，要求继续履行合同、办理过户。同时购房人通知银行，因存在无法取得房屋之可能，暂停还款。最终商品房预售合同经人民法院判决确认解除，则贷款合同必然随之解除。那么在开发商通知房屋预售合同解除至贷款合同确定解除期间，购房人停止履行部分的贷款，在购房者和银行之间，由谁承担该部分的损失？

4. 从银行角度，对于购房贷款合同的签署审查，主要聚焦于对购房人的偿付能力及信用情况，那么是否有必要、以及如何在进行个人贷款发放审查时追加审查开发商的资信情况？是否有必要将开发商破产这一风险纳入银行放贷审查的考虑因素？

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