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文 | 肖秀

（一）案情简介

甲公司、乙公司的厂区坐落于市郊，彼此相邻（均享有相应的国有土地建设用地使用权），甲公司位于乙公司西侧。双方均在2009年获得建设用地使用权。乙公司所取得的是40年的工业用地国有建设用地使用权，当时向政府支付的土地出让金为平均每平方米100元；2009年以来，邻近区域工业用地的国有土地建设用地使用权出让和转让价格基本稳定。双方入驻后，经协商，在分界处建造了一道简陋的分界墙，长度约为900米。甲公司的厂区面积为50亩（3万余平方米）。2013年，甲公司因经营状况良好，土地利用充分，工厂处于满负荷运营状态，拟建设新办公楼。于是，城市规划部门批准的基址的东侧界限，是两公司交界处（即围墙处）以西50米。而此时，乙公司因经营不善，暂时处于停产状态，厂区仅留有保安值守。乙公司的厂区面积共有200亩（13万余平方米），目前已实际利用的面积约为3万平方米，其余土地处于闲置状态。甲公司便拆毁了围墙，在向东100米处（乙公司厂区范围内）建造了一道看起来几乎一样的围墙。乙公司保安人员 A、B 接受了甲公司贿赂，装作没有看见。甲公司于2013年10月开工建设、2014年12月建成了一栋6层办公楼，耗资3000万元，其基址的占地面积为2000平方米，其中侵占了乙公司1000平方米的土地（东西向侵占40 米、南北向侵占25米）。其后，又耗资4000万元完成了装修，2016年5月正式投入使用。乙公司的管理层直到2020年2月1日才知道相关情况，立即要求甲公司全部拆除。由于甲公司新办公楼所采取的工艺，导致其不适宜于进行“平移”，故不同意拆除。仅表示：如果乙公司同意其永久占用该1000平米土地，则同意一次性补偿乙公司40万元。乙公司拒绝。于是，乙公司于2020年9月1日向法院起诉，要求甲公司拆除所侵占的乙公司土地上的建筑、恢复土地原状。

那么，乙公司的主张是否成立？

（二）争议

实务中存在上述真实案例，社会大众对此十分关注。越界建筑能否得到保护？而乙公司的主张是否成立？司法实务界存有两种意见：

第一种意见认为：甲公司擅自拆毁围墙，变更界线，违反土地规划越界建造厂房，越界部分的建筑应属于违章建筑，不应得到保护。故乙公司的主张应得到支持。

第二种意见认为：虽然甲公司越界建筑厂房，侵犯了乙公司的建设用地使用权，但是从社会整体利益出发，为节约资源，土地利用最大化，若支持乙公司的拆除主张，必然会造成更大的资源浪费，对于甲、乙双方来说都不是最佳的解决办法，不符合理性经济人的逻辑。

（三）问题

上述案例的争议建筑物属于越界建筑。处理越界建筑纠纷，我国司法实务界有三种裁判路径。第一种路径是，直接判决拆除越界部分的建筑。判决依据为《民法典》第240条、第288条、第293条。第二种路径是，判决越界建筑侵权人于下一次翻修房屋时再拆除越界部分。出于对比例原则的考量，越界建筑在未对邻人造成明显妨害或损害时，判决立即拆除房屋可能对于越界建筑侵权人的损害甚大，造成社会整体资源的浪费，故根据《民法典》第236条之规定，判决越界建筑侵权人于下一次翻修房屋时拆除越界部分。该裁判路径，虽不像第一种裁判路径那样“一刀切”直接拆除，同时也考虑到了越界建筑纠纷中越界建筑侵权人和邻人之间的利益平衡问题；但问题是，如果越界建筑侵权人一直不翻修房屋，那么越界建筑如何拆除？是否就可一直存续？而第三种裁判路径是，认为越界建筑应按公法上的规则处理，根据《中华人民共和国土地管理法》第14条的规定，“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。”故，此类案件不属于法院的受案范围，裁定驳回原告起诉。

针对相同的案件，司法实践却有着不同的处理办法，因此，需要审视越界建筑法律适用中所存在的问题。通过梳理越界建筑在我国现行法律下的裁判依据，判断越界建筑的法律定性，针对越界建筑，它是否违法？若违法，违反的是公法还是私法？它在物权法上的效力是怎样的，能否取得物权？

上文介绍了三种裁判路径，说明各地法院在寻找越界建筑的裁判依据时，所适用的法律条文是有所不同的。通过梳理以前的裁判依据，对照于现行有效的相关法律条文就有《民法典》第7条、第9条、第132条以及第196条，《民法典》物权编第235条、第236条、第240条、第288条以及第462条，《民法典》侵权责任编第1165条，《土地管理法》第16条。此外，还有学者统计，有如下条文都曾作为越界建筑的裁判依据：《民法典》第71条、第5条、第75条第2款，《民法典》物权编第235条、238条。由此可知，越界建筑的法律空白导致裁判依据的不统一，造成司法实务中在法律适用上的困惑，故梳理分析法律实务中对越界建筑的裁判依据有利于对越界建筑进行法律定性。

（一）物权法律保护及裁判依据

我国《民法典》第235条至238条之规定，是传统民法上物权请求权和恢复原状、损害赔偿请求权之规定，《民法典》第71条和第75条第2款之规定，是公民财产所有权的保护之规定，在传统大陆法系中，物权的私法保护有两种：物权性质的保护和债权性质的保护，也即物权请求权制度和侵权损害赔偿请求权制度。根据我国《民法典》构建起来的物权保护模式，属于是物权请求权和侵权损害赔偿请求权两分的做法。

越界建筑，即为逾越土地界限而建造的建筑物，逾越界限，指“在自己土地上兴建建筑物，但有一部分是侵占了他人土地的。”越界建筑不仅违反了公法规范，还违反了私法上的规范。越界建筑在我国法律上虽有缺位，但考究其本来含义，越界建筑既有逾越土地界限而侵入他人土地的情形，从解释论来说，其本质仍与一般不法侵害他人物权之情形相同，受侵害之物权人可以依据《民法典》第 236条请求排除妨害。前述案例中，甲公司侵占乙公司的土地兴建办公楼，从表现形式上，已经构成对乙公司不动产物权（建设用地使用权）的妨害；同时，由于建筑物附着于土地之上的特性，越界建筑对他人土地的侵入，在妨碍他人对该块土地为正常支配的同时，也取得了对于这一地块的无权占有，故受越界建筑侵害的乙公司可依据《民法典》第236条、462条之规定，请求甲公司排除妨害、返还原物。

（二）相邻关系的法律保护及裁判依据

从相邻权保护来看，依据是《民法典》第288条之规定。又《民法典》第292条规定，不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。由此观之，如果越界建筑符合上述相邻关系中“必须利用相邻土地、 建筑物”的情形，则适用《民法典》第288条、292条之规定对越界建筑进行裁判，以作合理必要的利益衡量，于维护邻人之间的和睦相处，亦有必要。但是笔者认为，相邻关系中，如果当事人就相邻土地的利用已有约定，应尊重其私法自治的空间。前述案例中，甲公司所建房屋系6层办公大楼，耗资巨大，且甲公司经营良好，甲公司的修建行为客观上增加了案涉土地使用价值，依据《民法典》第9条、第288条之规定，若拆除建筑、恢复原状、返还土地原物，势必造成社会整体资源的巨大浪费，故乙公司可以以相当的价额，请求甲公司购买越界部分的土地。

（三）物权的债权法上的保护及裁判依据

物权的债权法上的保护，即请求侵权损害赔偿。法律从平衡社会利益的角度出发，规定了邻地土地权人的容忍义务，即邻地土地权人若行使拆除越界建筑的物上请求权，必须在知其越界时立即提出，否则就有容忍越界土地权人使用其土地的义务。当然，对邻地土地权人明知建筑物越界而未提出异议这一事实举证责任，应当在越界建筑侵权人。但不论怎样，邻地土地权人因越界建筑受到损害而享有的损害赔偿请求权是典型的侵权行为之债，根据法学界通说和大陆法系各法域的规定，这种债上请求权的行使无疑将受到诉讼时效的限制。而物权请求权原则上不受诉讼时效之限制，且无须过错即可提起。上述案例中，甲公司于2013年开始建造，主观上具有过错，私自拆毁界限围墙，贿赂乙公司保安，侵占乙公司的建设用地，但乙公司于2019年2月才知道甲公司越界侵权，并于2020年9月向法院提起诉讼，乙公司如果依据《民法典》第1165条以及第179条之规定主张排除妨碍、恢复原状的损害赔偿请求权，超过诉讼时效期间，甲公司可据此抗辩。故乙公司主张物权请求权，更有利于乙公司诉求的实现。

（四）不当得利法律保护及裁判依据

《民法典》第985条规定了不当得利制度。越界建筑，是非法侵入他人土地而兴建的建筑物，越界建造人没有合法根据而取得不当利益，并造成相邻土地权人的损失，从构成要件上来看，完全符合不当得利的规定。只是，越界建筑中的不当利益，具体指何种利益？笔者认为，越界建筑不合法地占有了邻人的土地，从法律性质来讲，取得占有即取得受法律保护的利益，因此，越界建筑建造人对邻人土地的不法占有，应为不当得利的一种类型，据此情形，受越界建筑侵害人可向越界建造人行使不当得利请求权，请求返还土地原物，原物不能返还的，应进行相应的价金赔偿。

（五）公法规范及裁判依据

土地作为国家的重要资源，受国家严格管制，涉及到土地所有权或使用权的争议，还存在公法上的规范和行政权力的管控。《土地管理法》第16条第一款规定了土地争议应先由争议当事人协商解决，协商不了的由人民政府处理，这一规定主要是针对越界建筑本身是否属违法建筑，是否需要运用行政手段拆除，而对于受越界建筑侵害人之损害，仍可以通过上述私法规来范进行救济。

越界建筑，指逾越土地界线建造的建筑物，如在自己土地上建造房屋，但有一部分占用了邻人的土地，侵害了邻人的合法权益。从这个概念上来理解，越界建筑是否合法？它能否取得物权，在物权法律规定的效力如何？

（一）越界建筑的法律性质

1、公法中的越界建筑

越界建筑事关土地的利用和规划，我国公法规范对土地的规划利用建立了详细的制度。原则上，对任何一块土地的利用都要符合当地的土地规划制度，根据这一严格的土地规划制度，部分学者认为越界建筑既违反了公法，又违反了私法。另也有观点认为，鉴于我国实行严格的土地规划许可制度，越界建筑实则是违反了规划许可的建筑，也构成违章建筑。笔者认为，如果在规划区内违反既定的土地规划，而建造的越界建筑，显然是违反了公法规范的，可以说是属于违章建筑。而如果在规划区域之外，或者行政部门颁发的规划许可中未明确厘定土地边界而建造的越界建筑，宜作为特殊情形对待，不好直接判断其是否属于违法或违章建筑，因为该情形下的越界建筑多半是由于行政部门技术上的缺漏所致。

2、私法中的越界建筑

我国现行民事法律中，并无专门条文对越界建筑进行规定。但越界建筑本来就是逾越土地界线侵入他人土地进行建造，从其本质上说，与一般不法侵害他人物权的情形相同，物权权利人可以行使物上请求权，排除越界建筑对土地的侵占。

（二）越界建筑在物权法律规定的效力

越界建筑侵占他人土地，损害他人利益，固然有违反私法上的规范，但其本身作为物的一种类型，尤其是在土地和房屋能分别作为独立不动产的现行法下，越界建筑在物权法上应当具有相应的效力，成为民法规范的对象。越界建筑在物权法律规定中的效力如何，最主要的一个问题就是，越界建筑得否取得物权？考查越界建筑的建造行为，并无当事人的意思表示，在民法上应归入事实行为的类型。《民法典》第231条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”越界建筑在物权法律中的效力规定，似乎在这一条文中得到了体现。但有疑义的是，条文明确规定为“合法建造”，而越界建筑由于逾越土地疆界，侵害他人不动产物权，明显并非为合法建造所能涵盖。有学者指出，如果非法建造的房屋已构成违章建筑，自然不能适用本条规定。但有学者认为，该条规定应当理解为例示性规定，可以通过法律解释的方法，扩大解释将“违法建造”包涵在“等事实行为”中。立法者在对这一规定进行立法释义时，也有意无意的回避了“合法建造”与事实行为的关系。对这一条文的争议，实际上就是不法行为能否引起物权变动的问题。而这一问题的核心，是不法行为是否属于事实行为。法律之所以赋予事实行为以私法上的效果，并不是基于其中意思表示进行效力判断，而仅仅是对于事实行为所发生的事实效果予以法律上的确认，合法性的判断在这种赋权效果的逻辑环节中毫无用武之地，区分事实行为的合法与否，仅仅在判断其是否构成侵权行为的竞合，才有必要。越界建筑的建造行为，在性质上应定为事实行为，从而可以适用《民法典》第231条之规定，自建造行为完成时就取得该越界建筑的物权，只是此种建造行为，因侵害他人不动产物权，同时构成侵权行为。

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