房地产行业作为国民经济的重要支柱产业，对于国家经济发展具有相当重要的作用。而商品房买卖又是房地产行业中尤为关键的一环。近些年来，随着经济环境的变化，商品房买卖合同纠纷也随之呈现出各式新特点。本系列文章试以近年来商品房买卖合同纠纷的实践样态为基础，通过对现有裁判观点的梳理，就商品房买卖合同纠纷中应重点关注的问题，探析法院的认定思路，以期帮助各方当事人有效维护自身合法权益。
房屋的交付是商品房买卖过程中至关重要的一环，房屋交付完毕被视为开发商主要合同义务履行完毕。倘若房屋未按时交付，开发商则要承担逾期交房的责任。因此，本文结合当前相关法律、法规以及司法实践中的判例，就开发商逾期交房的司法认定及裁判规则进行整理、分析，以供大家在办理类案时借鉴参考。
一
常见的逾期交房情形及责任承担
商品房逾期交付一般可分为开发商未按照约定时间交付和非正确交付两种情形。若开发商未按照合同约定时间向买受人交付房屋，则需按照合同约定向买受人承担逾期交付违约责任，此情形在司法实践中并无争议。而非正确交付往往是司法实践中讨论的焦点，也是本文讨论的重点。
#（一）开发商未发出合格交房通知
根据《商品房买卖合同司法解释》第八条的规定：“买受人接到房地产企业的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋风险负担自书面交房通知确定的交付使用之日起转移至买受人。”另，2014年《商品房买卖合同》（预售）示范文本第十一条“交付时间和手续中”约定：“该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前xx日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。”由此可以看出，开发商需采取书面方式在交房前的一定期限内通知购房人，并按照购房人预留地址和联系方式送达。若开发商未完整履行合同约定的通知义务，购房人可相应延后或拒绝收房，并向开发商主张相应的逾期交房违约责任。例如，(2021)鲁01民终8418号和(2019)粤01民终13921号案件中，法院均认为，在正常的商品房交易过程中，商品房交付需由开发商向购房人发出收房通知是惯例。开发商虽已向买受人发出收房通知，但因开发商未按购房人在合同中预留的联系方式通知购房人，法院认为由此造成收房通知最终未能实际到达购房人属于开发商自身过错行为。因此，视为开发商未能履行收房通知义务，导致涉案房屋迟延交付，应向买受人支付迟延交房的违约金。
#（二）开发商交付的房屋未达到交房条件
1、开发商交付的房屋未达到法定交房条件
在(2019)辽0202民初6312号案例中，开发商主张案涉房屋已实际交付至买受人，并办理了交接手续，根据双方签订合同的约定，开发商已履行房屋交付义务。但大连市中山区人民法院认为，案涉商品房在交付前仍未竣工验收合格，案涉房屋不符合法律规定的交付条件。虽然开发商主张已交付了案涉商品房，但因案涉商品房此时并不具备交付条件，交付无效，故不能产生交付的法律效力。开发商的行为已经构成违约，应当支付逾期交房违约金。
可以看出，对于开发商交付的未达到法定交房条件的房屋，无论买受人接收与否，都可以向开发商主张逾期交房责任。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”以及《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”可知，我国法律、法规明文规定开发商交付商品房必须经过验收合格，如果仅以房屋买受人接收房屋就减轻开发商的责任，不利于对买受人利益的保护，同时也不利于房地产市场的正常秩序维护及健康发展。
2、开发商交付的房屋未达到约定交房条件
开发商的交房义务，除了需要注意法律规定，还要注意合同约定。与上述开发商交付未达到法定交房条件的房屋对买受人不产生交付的法律效力不同，买受人若接收了仅未达到合同约定的交房条件的房屋，则成立房屋交付。如在(2022)粤04民终1865号案件中，案涉《商品房买卖合同》合同第九条“商品房交付条件”约定：“该商品房交付时应当符合1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.该商品房已取得房屋测绘报告。”同时合同第十条约定：“交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应……如果在约定期限内基础设施未达到交付使用条件，双方同意按照下列方式处理：以上设施在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同约定承担逾期交付责任。”合同第十一条约定：“该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人；......交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件；出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。”本案中，案涉房屋已达到法定交付条件，并未达到合同约定的交付条件，但买受人仍接收了案涉房屋。故法院认为，出卖人在交付房屋时没有取得竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告和开通燃气的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。但买受人在这种情况下仍同意接收房屋，应认定买受人在收房时应当知道房屋交付时尚不具备约定的交付条件。因此，涉案房屋虽不具备交付条件，但买受人自愿收房，应认定双方当事人就按房屋现状交房达成一致。
此外，在买受人拒绝接收未达到合同约定的交房条件的房屋时，司法实践中大多认为，若买受人无证据证明房屋在交付时未达到合同约定标准，则不视为开发商逾期交房。如在(2021)鲁0215民初13278号案件中，买受人购买的是精装修房屋，其主张开发商交付的房屋与约定的装修标准不符，拒绝收房。法院认为，买受人无证据证明开发商交付的房屋违反合同约定的装修标准，且开发商在项目竣工验收合格后，在合同约定的交付时间前已按约定的方式向买受人邮寄了交付通知书，买受人因自身原因未及时收房，开发商已履行交付义务且未逾期交付房屋。
#（三）房屋质量不合格
根据我国现行法律的相关规定，并不是只要买受人主张房屋存在质量问题就有权拒绝受领，而是要对存在的质量问题进行区分。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条和第十条对此给出了明确回答，具体包括房屋主体结构质量不合格和房屋质量问题严重影响正常居住使用两种情形。
对于房屋主体结构质量不合格的问题，一般情况下商品房项目已通过竣工验收合格即可证明房屋主体结构是合格的，但也存在例外情况，比如出现房屋倾斜、地基下沉、承重结构变形、墙体开裂等问题，这些情况则可以通过鉴定机构进行鉴定。如在(2017)辽民申4460号案件中，案涉房屋取得《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》后，开发商向买受人交付了案涉房屋，买受人随即对房屋进行装修，但在装修过程中多次发现房屋存在质量问题，后买受人与开发商协商退房未果，来院起诉。在审理过程中，法院委托司法鉴定所对案涉房屋主体结构是否存在质量问题进行鉴定，司法鉴定检验报告书中提出，买受人申请对六处位置进行检测，该六处位置属于房屋主体结构范畴，检测结果为：“1、一层3-6-F轴梁存在纵筋外露的严重质量缺陷及箍筋外露的一般质量缺陷，不符合（GB50204-2015）《混凝土结构工程施工质量验收规范》的要求；2、一层3-C轴柱短肢部分受力钢筋设置与设计不符，箍筋设置与设计不符；3、地下一层3-6-F轴梁箍筋存在漏筋的一般质量缺陷，不符合（GB50204-2015）《混凝土结构工程施工质量验收规范》的要求；4、地下一层3-C轴柱短肢部分外侧柱根处竖向受力钢筋存在一处钢筋弯曲的严重质量缺陷，同时该柱截面阳角为锐角，小于90度，柱截面外形存在一般质量缺陷，不符合（GB50204-2015）《混凝土结构工程施工质量验收规范》的要求；5、地下一层6-B-C轴柱及梁在现场检测前已进行过维修，维修时修复3-6-B轴梁并增设构造柱及暗柱，增设的（GZ-1）箍筋间距，不符合（GB50204-2015）《混凝土结构工程施工质量验收规范》的要求；6、地下一层3-C-F轴梁（LXL-1）存在构件部分缺失情况，梁设置情况与设计不符。”法院据此认定，“现经鉴定，案涉房屋在维修两次后，一层3-6-F轴梁、一层3-C轴柱、地下一层3-6-F轴梁箍筋、地下一层3-C轴柱、地下一层3-C-F轴梁等主体结构仍存在质量问题，影响房屋的使用功能，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
对于房屋质量问题严重影响正常居住的标准认定，现行法律尚未给出明确答案，司法实践中也有较大争议。如在(2021)辽02民终1136号案件中，买受人认为案涉房屋存在漏雨的质量问题，在没有解决漏雨问题前，无法进行装修入住而拒收房屋。大连市中级人民法院则认为，买受人有权依合同约定要求开发商承担质量维修义务。开发商已对案涉房屋进行了维修，结合案涉房屋已竣工验收合格，故开发商已履行了其义务。
2023年9月大连市中院出具的《商品房买卖合同纠纷审判白皮书》也认为，“对于“因房屋质量问题严重影响正常居住使用”的标准，暂没有法律法规作出明确界定，需要人民法院进一步结合鉴定结论、市场标准和案件事实情况进行裁量。”笔者为了给实践中处理该类案件提供一定启发，可以参考江苏省高级人民法院民一庭在《商品房买卖合同案件审判疑难问题研究——〈商品房买卖合同司法解释〉施行十五年回顾与展望》中对此提出的倾向性意见，认为存在以下情形的一般可以认定为严重影响正常居住使用，“对于严重影响正常居住使用的判断标准，首先应遵从合同约定。合同未约定的，参照一般商品房质量交付标准，并考虑购房人的合理期待。实践中，存在以下情形一般可以认定为严重影响正常居住使用：（1）出卖人未经买受人同意擅自变更商品房朝向、户型等规划、设计；（2）出卖人交付的商品房层高明显偏离合同约定且未告知买受人；（3）房屋存在渗漏、异响等情况，在合理期限内无法查明原因或经出卖人维修仍无法修复的；（4）水、电、煤气等基础设施无法实际投入使用的；（5）消防设施未经验收合格或无法实际投入使用的；（6）订立合同时出卖人未披露房屋存在违反善良风俗情形的；（7）其他严重影响正常居住使用的情形。”
二
开发商逾期交房的免责事由
开发商逾期交房的免责事由主要是指不可抗力，即不能预见、不能避免且不能克服的其他客观情况导致逾期交房的，如自然灾害、政府政策、公共卫生事件等，或合同中约定的其他免责情形。如（2019）豫民申8823号案件中，法院认为，合同约定若遇政府禁令或者连续暴雨及其他非出卖人所能控制的因素造成影响工期的，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期。故开发商因此逾期交房不构成违约。又如(2022)辽02民终10771号案件中，案涉合同约定了发生不可抗力、重大技术问题、恶劣天气造成延期交房情况的处理条款。开发商据此主张施工难度大、历经中高考期间、达沃斯期间、新冠疫情属于延期交房事由。法院认为，开发商主张的施工难度大等问题，均系在设计时应予以考量的问题；关于中高考期间问题，因历年来都会举办中、高考是众所周知的事实，开发商应当充分预见到中、高考期间可能停止施工作业导致商品房交付所产生的影响；关于达沃斯期间问题理由同上。关于新冠肺炎疫情防控期间、恶劣天气问题符合约定的延期事由，酌定扣减90日。
综上，在实践中开发商逾期交房的原因往往较为复杂，开发商是否应就逾期交房承担责任以及承担责任的程度应就逾期交房的原因、原因与逾期交房之间的关联性以及相关原因能否构成免责事由综合考量。开发商若主张存在免责事由的，应对个案具体分析，且开发商对此承担相应的举证责任。
三
关于逾期交房违约金的计算
针对前文所述开发商逾期交房的情形，买受人可以采取的维权途径有大致以下两种，一是主张逾期交房违约金并要求继续履行合同；二是主张逾期交房违约金并要求解除合同。而关于违约金的计算，一般合同有约定从约定。根据《商品房买卖合同司法解释》第十二条规定，房地产企业以约定的违约金过高为由请求减少的，人民法院应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；购房人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，人民法院应当以违约造成的损失确定违约金数额。
而关于违约金计算的诉讼时效问题，根据《〈第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要〉理解与适用》中的表述，“如果当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，这既可以促使出卖人尽快履行办证的义务，也可对买受人给予适当的补偿，有利于平衡当事人之间的利益。” 北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第二十三条也规定，“约定违约金为按日（月）计付的继续性违约金的，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效。”而大连市中院发布的《商品房买卖合同纠纷审判白皮书》也与上述精神基本一致。辽宁省高级人民法院在(2020)辽民申1170号案件中也认为，买受人要求开发商支付从2011年9月30日至2019年2月28日的逾期交房违约金，但根据协议约定，开发商应当于2011年9月30日前将房屋交付给买受人，若开发商逾期交付房屋，从逾期之日起，每日按产权调换房屋估价的0.5‰违约金支付给买受人。该违约金属于债权请求权，应受诉讼时效的约束。因双方约定的违约金为按日计算的继续性违约金，应以每个独立的债权分别适用诉讼时效，进而认定诉讼时效应当从买受人知道或应当知道权利被侵害之日起计算，符合法律规定。且买受人并未提供证据证明其在开发商逾期交房期间曾向开发商主张过关于违约金的权利，诉讼时效不曾中断，故开发商三年前的违约金已经超过法定诉讼时效。因此，法院未支持2011年10月1日至2016年2月28日期间的违约金。但需注意的是，并非每个地方的法院都采取上述规则计算违约金的诉讼时效，因此在个案中，应当充分注意不同地区对违约金诉讼时效计算方式的规定。
