上期介绍了房屋未按时交付时，有关逾期交房的实务操作。而在司法实践中，因房屋交付环节涉及不动产权证书的办理，从而经常引发有关逾期办证的纠纷。房地产开发商逾期交房、逾期办证的违约情形往往相伴相生，其中牵涉的法律问题纷繁复杂，面临大量的法律风险，且该类纠纷极易成为集体维权事件，引发群体性诉讼。为此，本文通过结合相关案例，分析逾期办证实务中存在的核心法律问题，以期对更好地处理商品房逾期办证纠纷形成助力。

（一） 初始登记与过户登记

根据《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定，在办理商品房所有权转移登记之前，开发商需办理完毕商品房所有权的首次登记，只有在完成首次登记后才能给购房者办理过户登记。因此，开发商是办理初始登记的义务主体。

而转移登记也就是我们经常说的“过户登记”，它是指在开发商办妥初始登记以后，将自己的所有权转移给购房者的一种登记。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”可以看出，这一环节需要开发商与购房者的双方配合，办理过户登记的义务主体是开发商和购房人。

（二） 商品房登记的一般流程

在明确了办证的义务主体以后，了解商品房登记的流程更为重要。因为实践中，造成逾期办证的原因复杂多样，下文会详细阐述，而避免这类情况的出现就需要开发商和购房者熟悉商品房登记的全流程，严格按照有关规定执行，从源头上避免无法办证情况的发生。

以大连市为例，建设单位在项目具备验收条件后，负责组织勘察、设计、施工、监理等参建单位做好竣工验收工作，并通知负责监督该工程的工程质量监督机构进行现场监督。在竣工验收合格后，建设单位需向联合审批平台申请联合验收，由牵头部门通过相应的联合审批平台协调各验收部门，统一出具验收意见。验收的事项包括建设工程竣工规划核实、建设工程消防竣工验收、防雷装置竣工验收、人防工程竣工验收监督及备案、建设工程竣工档案验收、工程竣工验收备案。在建设工程通过联合验收后，开发商即可以向不动产登记中心申请办理初始登记。而后，办理不动产转移登记需要开发商和购房人共同配合，向不动产登记中心提供办证资料，不动产登记中心受理后进行审核，审核通过后即可发证。

（流程示意图）

（一）逾期办证的成因

如前文所述，办证主体是有所不同的，因而也就导致商品房逾期办证的原因各有不同，这就需要对责任进行划分，大致可以分为以下三大类，即开发商原因、购房人原因、第三方原因导致逾期办证。

1.开发商原因导致逾期办证

开发商未能按期办证的原因可能会有很多，本文选取部分案例进行分析，结合各地司法判例，总结开发商逾期办证的常见原因及法院的认定思路。

（1）土地使用手续不合法

在(2021)黔01民终7781号案件中，开发商与购房者于2015年4月1日签订了《商品房买卖合同》，合同约定出卖人于2017年1月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。而开发商直至2017年1月31日也未取得土地使用权证，导致其不能办理初始登记，进而不能按时将办理转移登记有关文件交付给买受人。开发商对此主张是因为政府未及时注销原土地使用权预登记证而致无法办证，逾期办证非因出卖人原因造成，出卖人不承担违约责任。

法院认为，作为一家房地产开发企业，明知需先取得土地使用权证书之后，方可开展预售，即便因其他原因未能及时获得该证书，其也清楚该证书在办理初始登记等手续时的重要性，其应当积极采取措施及时补办，而不是放任不管，直至需要办理初始登记之时，才着手解决。因此，不能按时将办理转移登记有关文件交付给买受人的责任应由出卖人自行承担。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条之规定，开发商取得商品房预售许可证的前提条件之一就是取得土地使用权证书。若开发商未取得相应项目的土地使用权证书，则不得对项目房屋进行预售。且无论基于何种原因导致开发商土地使用手续不全，不能办理初始登记和转移登记的后果，也不应当由买受人承担。

（2）未支付全部土地出让金

在(2015)二中民终字第08077号案件中，买受人与出卖人签订《房屋买卖合同》，约定由出卖人指定的产权代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，同时约定了因出卖人原因导致逾期办证的违约责任。而后出卖人迟迟未给买受人办理房屋所有权登记手续，并主张是因相关文件的出台，导致需再行交纳相应的土地出让金后，才能办理涉诉房屋所有权证。此情况增加了开发成本，属于情势变更，因此该部分需要补交的土地出让金应当由买受人承担。

法院认为，开发商补缴土地出让金，系为了符合相关政策规定，以达到能为购房者办理产权证书的必要步骤，该行为属于开发商的合同义务，不构成情势变更，开发商应当承担逾期办证的违约责任。由此可见，支付全部的土地出让金为开发商的义务，开发商不得将未支付足额土地出让金导致不能办理屋所有权登记的责任转嫁给购房者。

（3）违章建房

在(2021)沪01民终14106号案件中，开发商在销售房屋时虚假宣传“两房一厅，双卧室”，而实际交房时入户花园为敞开式，并非卧室，故开发商承诺替相关业主将入户花园封闭，交房后以业主签订委托装修协议的形式，经开发商出资，统一设计、统一施工，用铝合金玻璃将93户房屋入户花园进行封闭建设后交由业主无偿使用，但导致该项目无法通过相关核验，无法及时取得大产证。

该案中，开发商不能通过土地核验、无法及时办理大产证的根本原因在于其自身的违规行为，开发商出资为部分业主封闭入户花园（北阳台）并为此统一组织设计和施工、建成后交付业主无偿使用，上述情节也早已由相关行政机关查证属实，法院据此认为开发商应当承担逾期办证违约金。

（4）未提供规定的资料

在(2023)辽0293民初1502号案件中，买卖双方约定办理房屋所有权的期限为二年，自该房屋交付之日起计算。截至庭审，开发商都未给购房者办理房产证，其主张案涉房屋系因购房者存在违规扩建行为，导致其未能向不动产登记部门提交案涉房屋办理权属登记的相关材料。

本案案涉房屋于2018年12月29日交付，办理所有权登记的两年期限应为2018年12月29日起至2020年12月28日，故开发商存在逾期办证的违约行为，应向买受人支付逾期办证违约金。开发商主张案涉房屋存在违建无法办理权属登记，但并未提供充足证据证明案涉房屋存在违建；且案涉房屋是否具备办理所有权登记条件应以不动产权登记部门意见为准，而开发商在庭审中自认并未向不动产登记部门提交过案涉房屋办理所有权登记的相关手续，故法院并未采纳开发商的主张。据此，不管房屋是否具备办理权属登记的条件，开发商都应当积极向不动产登记部门提交办理房屋权属登记的材料，至于是否能够实际办理要由不动产权登记部门来判断。

（5）其他原因

因开发商原因不能如期办证的原因还有很多，如开发商未解除土地、在建工程或完工的工程上的抵押手续等。在(2022)鲁02民终17142号案件中，就是因涉案房屋上设有抵押权而无法给购房人办理产权登记。开发商未按约定协助购房者办理涉案房屋所有权转移登记，承担了逾期办证的违约责任。

2.购房人原因导致逾期办证

如前所述，办理过户登记不仅是开发商的义务，购房人也应当予以配合。如果未在合同约定期限内办理完毕过户登记不是因开发商原因所致，开发商就应注意保留相关证据，以证明其按约履行了自身义务，从而免除逾期办证的责任。而作为购房者，也应该积极配合开发商办理过户登记的相关手续，及时确认逾期办证的原因，避免因自身原因导致无法办证。

如在(2021)苏13民终4516号案件中，开发商按照合同约定取得涉案房屋《不动产产权情况表》，完成了涉案房屋大产权登记，但此时购房人按揭贷款银行还未审批下来，开发商未收到剩余涉案房款，无法开具涉案房屋全款发票，也就无法办理涉案房屋不动产登记手续。因此，法院认为，无法办理涉案房屋不动产登记不是开发商原因所致，故其不应当承担逾期办证的违约责任。

3.第三方原因导致逾期办证

除了开发商和购房者，实践中也存在由第三方造成逾期办证的案例。第三方主要是指合同当事人以外的第三人，包括政府、施工方等。在因第三方导致逾期办证的情况下，开发商是否能够免除自身责任值得关注。

如在(2022)琼97民终2755号案件中，购房者与开发商签订《商品房买卖合同》，约定如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按照已付价款的万分之二向买受人支付违约金。后购房人按照约定支付了购房款，但开发商未按照约定时间办证。开发商主张系因原施工单位拒绝移交全部工程资料、人民法院无法执行到位、政府原因等导致迟延办证，相应期限应当顺延，因顺延天数覆盖了购房人主张的违约天数，故其不构成违约。但法院认为，开发商以施工单位拒不移交施工资料导致其逾期为由主张免责，但施工单位并非案涉买卖合同相对人，开发商不能突破合同的相对性原则，将违约责任转嫁给施工单位。故开发商存在逾期办证的违约责任。

综上所述，因开发商原因导致逾期办证的，如上述5种情况，该违约责任应由开发商承担，即按照合同有关逾期办证的约定承担违约责任；因购房者自身原因导致的，开发商则无须承担违约责任；如因第三人原因导致逾期办证，开发商则不能因此免责，仍应承担相应违约责任。对于这一点，北京市高级人民法院在（2020）京民终212号案件中亦认为，“关于开发商提出北京金融街资本运营中心存在临时建筑未拆除致无法取得规划验收批准文件的抗辩，因该情况属于开发商与案外人之间的纠纷所致，故亦不能成为开发商不承担违约责任的合理抗辩。”；因多方混合过错导致逾期办证的，如存在开发商有延迟办证的行为，而购房人又逾期的情况，合同双方当事人应就自身违约部分分别承担责任。

（二）逾期办证与逾期交房违约责任共同承担的问题

司法实践中，往往也会出现合同中既约定了逾期交房违约责任，又约定了逾期办证违约责任的情况，但同时又约定开发商承担了逾期交房的责任之后，对于逾期办证的违约责任就不予承担。那么，此时购房者是否可以主张开发商同时承担逾期办证与逾期交房的违约责任？

如在《最高人民法院公报》2016年第11期公报案例中，开发商与购房者在合同中约定，“若出卖人逾期交房并承担了逾期交房违约责任的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同。”购房者认为开发商应当承担逾期交房和逾期办证的违约责任，但开发商以上述合同中的条款为由，认为即使认定其逾期交房，逾期办证时间也应当相应的顺延。法院对此认为，上述合同条例系开发商提供，其内容显然置购房者的利益于不顾，导致其权益处于不确定状态，免除了开发商按时交付房地产权属证书的义务，应当为无效的格式条款，其不能因此条款的约定而免除逾期交付权属证书的违约责任。

综上，当开发商在履行交房义务和办证义务均存在逾期情况时，购房者可要求开发商既承担逾期交房的违约责任又承担逾期办证的违约责任。即使开发商在合同文本中对于既逾期交房又逾期办证作出相应的免责条款设计，法院一般也会以格式条款对另一方显著不利且未采取合理的方式提请对方注意为由，认定为无效条款。

逾期办证违约金起算时间通常为合同约定或者法定的履行期限届满之日，法院也将结合当事人约定的违约金计算方式判断违约金给付在性质上属于一时性债权或继续性债权，进而作出不同认定。

如在(2021)辽02民终7768号案件中，买卖双方合同约定最迟交房时间为2011年12月31日，出卖人应于90日内即2012年3月30日前向产权登记机关提供完整的备案资料。该案中，双方合同约定，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。”由此可以看出，双方约定的是固定比例计算违约金，违约金是一个固定的数额，属于一时性债权，应自应付违约金次日起计算诉讼时效，故当时适用的两年诉讼时效届满时间应为2014年3月31日。而本案买受人向出卖人主张逾期办证违约金提起诉讼之日为2020年11月18日，法院据此认定已超过法律保护的诉讼时效期间。

又如在(2022)辽02民终7124号案件中，买卖双方合同约定，“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按由出卖人负责继续办理产权，如逾期仍未达到办理条件，则从一年期满后第二月起按每日万分之零点一向买受人支付违约金。”出卖人于2012年7月11日向买受人交付房屋，但直至2019年8月8日买受人才取得涉房屋产权证。因此，买受人于2021年1月14日向法院提起诉讼主张出卖人应承担自2013年7月11日至2019年8月8日的逾期办证违约金。

本案中，出卖人的逾期办证违约责任以日为单位累计计算发生的违约金数额，故该违约金应属于继续性债权。按照合同约定，违约金从一年期满后第二月起开始计算，故本案逾期办证违约金应自2013年8月11日开始起算，而2019年8月8日办理房屋产权证的日期应为案涉违约金计算的截止日期。因买受人于2021年1月24日才向法院提起诉讼，故买受人所主张的2018年1月25日之前的逾期办证违约金，已经超过三年诉讼时效，法院未予支持；而2018年1月25日至2019年8月8日的违约金并未超过法律规定的诉讼时效，故法院予以支持。

（下图为该案违约金计算图示）