近年来，房地产行业在宏观经济形势的影响下逐渐步入调整期，商品房买卖合同纠纷形势也出现新特点，为适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，人民法院在审理相关纠纷时也呈现出新的视角。结合当前房地产市场情况，人民法院在处理商品房买卖合同解除纠纷时更倾向于以“商品房买卖合同的订立目的能否实现”为落脚点进行审慎考虑。本期文章就将以案例为切入点，对商品房买卖合同解除的相关问题进行深入解读，向读者展现法院在司法实践中的具体做法。

房屋的交付是房地产企业的最重要的主合同义务，在标准的格式文本中，对房企逾期交付房屋和逾期办理登记手续均赋予了购房人行使解除权的期限。在商品房买卖合同合法有效的情况下，买受人未能在解除权期限内行使合同解除权，该权利消灭，买受人要求解除合同的诉讼请求不应得到支持。

在(2022)闽01民终1112号案件中，购房者与开发商签订《商品房买卖合同》，约定购买案涉房屋，购房者依约向开发商支付全部购房款。但开发商未按照合同约定的日期向购房者交付房屋。后购房者主张开发商逾期交房，请求解除《商品房买卖合同》。而开发商主张，购房者未在约定期限内行使合同解除权，其解除权消灭。

法院认为，合同解除权系当事人的权利,当事人在法律允许的范围内可自主处分。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定:“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。”由此可见,根据相关法律的规定,为避免当事人之间的权利义务长期处于不确定的状态,影响交易的稳定性,除法律另有规定外,当事人可自行约定解除权行使的期限。本案中,双方签订的《商品房买卖合同》对于买受人行使合同解除权期限约定明晰,并不违反法律及行政法规的强制性规定,也不存在排除买受人的主要权利、免除开发商主要义务的情形,应属合法有效的约定。本案购房者未在期间内行使解除权，其提起本案诉讼时解除权已经消灭。

结合当前房地产市场情况和政策形势，人民法院更倾向于对购房人诉请行使合同解除权采取审慎态度。在逾期交房、逾期办证情况下判令解除权是否成就，法院首要考虑的是实质审查违约行为的程度，即对合同目的是否实现进行判断，如违约并未达到“不能实现合同目的”的标准，人民法院对诉请行使合同解除权的不予支持。在逾期办证情况下，开发商一旦在诉讼过程中具备办理转移登记的条件，或者相关行政部门对开发商办证的时间予以明确的情况下，购房人主张解除合同，人民法院一般不予支持。

在(2022)川01民终18341号案件中，购房人与开发商签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，对于开发商逾期交房的免责事由进行了约定。后开发商因多种不可抗力因素导致逾期交房，但即便按照合同约定的免责事由据实予以延期后仍构成逾期交付，购房者据此主张解除案涉合同。但法院对此认为，本案中，开发商按约定已通知购房者接收案涉房屋，购房者的合同目的可以得以实现。其次，虽然开发商逾期交付案涉房屋，达到了合同约定的解除条件，但是逾期交付案涉房屋的时间不长，相对于案涉房屋的所有权年限，尚属于轻微违约，未根本影响购房者合同目的的实现。其三，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。如果购房者认为开发商逾期交房造成损失，可以向开发商主张权利。相反，如果解除案涉合同，双方当事人的经济利益都必然受到损失，可能导致购房者既失去案涉房屋又不能及时得到退款的尴尬境地，故法院认定案涉合同不宜解除。

在(2022)湘06民终4145号案件中，购房者与开发商签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定：双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。后开发商因容积率等调整尚未取得该商品房的房屋所有权证书。故购房者起诉请求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》。

本案一审法院认为，双方虽然在合同中并未对逾期办证解除合同进行约定，但依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十五条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”双方在办理不动产登记的期限届满后超过一年仍未办理不动产权登记，且其原因系开发商造成，故对于购房者要求解除合同的诉请，一审法院予以支持。但二审法院作出的判决与一审法院不同，其认为商品房开发经营周期长、涉及面广，遭受的行政管理约束也较多，尤其是在当下房地产行情下行、商品房价格重大波动期间，如若出现开发商存在逾期办理产权证也即未在约定期限内使买受人获得商品房法律意义上所有权的情形，便一律允许购房者解除商品房买卖合同的话，既不利于维护市场交易的稳定，也可能造成系统性的社会风险，反而不利于保护购房者的实际权益。因此，在审理此类纠纷时，人民法院应当根据开发商逾期办理房屋产权证的违约程度，结合逾期办证对购房者的实际影响，并综合考虑产权证不能办理的情形能否在合理期限内消除等情况，审慎地对商品房买卖合同应否解除作出判断。鉴于本案诉讼过程中开发商承诺在一定期限内消除案涉房屋产权证不能办理的情形，并愿意承担逾期办证违约责任的情况，综合全部案情，对开发商主张解除案涉商品房买卖合同不妥的上诉理由，本院予以采纳。同时，法院明确，若开发商到期仍无法为案涉房屋办理不动产权证，购房者可再次起诉解除案涉商品房买卖合同。

大量购房者通过银行按揭贷款支付购房款，在此种模式下，房地产企业往往承担了阶段性担保责任，即在商品房未办理转移登记的情况下，商品房在银行的预抵押尚未变更为正式抵押时，若出现购房人断供，房地产企业就购房人的贷款部分需承担担保责任。如果购房人和房地产企业之间就断供等行使合同解除权的条件存在合同约定，当条件成就时，房地产企业诉请行使合同解除权时，人民法院应当予以支持。

在(2022)辽02民终8502号案件中，购房者与开发商签订了《商品房买卖合同》，约定以“首付款+按揭”的模式支付购房款，并约定：“如买受人未能履行其向金融机构应尽的义务（包括但不限于拖欠金融机构的月供款），而导致出卖人作为担保责任人而承担担保责任的，出卖人有权解除《合同》。”后购房者逾期还款，银行起诉，法院判决：购房者给付借款本金及利息、开发商对上述债务承担连带清偿责任。开发商依据前述判决自动履行了给付义务，且案涉房屋至今未能办理产权证。开发商遂向法院起诉要求解除《商品房买卖合同》。

法院认为，案涉合同明确约定了解除合同的条件。现开发商已经因购房者逾期给付案涉房屋按揭贷款而承担了担保责任，故依据前述合同约定，开发商有权解除案涉《商品房买卖合同》。而案涉《商品房买卖合同》解除后，购房者应将案涉房屋返还开发商，并配合办理合同备案登记注销手续。相应的，购房者向开发商支付的购房款，应由开发商予以返还。本案中，还应扣除开发商代购房者偿还的金额。

商品房按揭贷款商业模式下，一般案件中都涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。人民法院应充分考虑商品房买卖合同与商品房担保贷款合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成房地产企业、购房人、贷款人三方权利义务的失衡。因为商品房买卖合同与担保贷款合同虽然在法律层面上分属于两个不同性质的法律关系，但因合同经济上的一体性而形成了事实上的紧密联结关系。且根据《商品房买卖合同司法解释》第二十条之规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”可见，当买受人购房目的无法达成，则担保贷款合同的目的也无法实现时，买受人可以行使法定解除权要求解除担保贷款合同。

另，根据《商品房买卖合同司法解释》第二十一条第2款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”可知，该规定并不意味着直接免除买受人的还款责任，而是对合同解除后款项返还路径作出的安排。

在(2019)最高法民再245号案件中，购房者与开发商签订《商品房预售合同》，购房者又与银行、开发商签订《借款合同》及《抵押合同》，后开发商未按合同约定交付房屋。购房者遂起诉请求解除《商品房预售合同》、《借款合同》以及《抵押合同》。上述案例的争议焦点即为《商品房预售合同》解除后，《借款合同》及《抵押合同》是否应当予以解除以及案涉《借款合同》解除后购房者应否承担剩余贷款的还款责任？

针对第一个焦点问题，法院认为，案涉《借款合同》应予解除，理由如下：《商品房买卖合同司法解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”据此,在《商品房预售合同》解除的情况下，购房者从银行借款支付购房款的目的已经无法实现，购房者请求解除《借款合同》的，应予支持。在主合同《借款合同》解除的情况下，因《抵押合同》是该合同的从合同，故《房地产抵押合同》也应当解除。

针对第二个焦点问题，法院认为，《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，因开发商未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还银行，购房者不负有返还义务。案涉《借款合同》虽然约定：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系为重复使用而提前拟定的格式条款。银行拟定该条内容，意味着要求购房者在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了购房者的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对购房者不具有拘束力。

对于办理了抵押预告登记的预告抵押权人，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”即预告抵押权人有权就抵押财产优先受偿，但需对此承担举证责任。

在(2022)辽02民终3094号案例中，购房者与银行签订《个人购房借款/担保合同》一份，由购房者向银行借款，用于购买案涉房屋。且购房者以该房屋为上述贷款抵押担保。双方办理了预售商品房抵押权预告登记。后银行发放了全部贷款，而购房者逾期未还款。故银行起诉请求《个人购房借款/担保合同》提前到期，并确认其对购房者提供的抵押物享有优先受偿权。一审法院认为，案涉房屋所在楼宇完成初始登记，购房者购买房屋并就案涉房屋办理预售商品房抵押权预告登记和预售商品房买卖预告登记，至今银行未办理正式的抵押权登记，且未提供充分证据证明案涉房屋不能进行不动产登记而未申请抵押权登记，故银行要求对该案涉房产享有优先受偿权的诉请，不予支持。

而二审法院对于银行对案涉房屋是否享有优先权这一争议焦点持有不同观点。案涉房屋已办理了不动产首次登记，且不存在债权消灭或能够进行抵押登记而未申请登记等可导致预告登记失效的情形，则依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条之规定，案涉房屋的抵押权自预告登记之日起设立，故银行对案涉房屋折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条、第三条规定确定了消费者房屋交付请求权、建设工程价款优先受偿权、抵押权和其他债权的保护顺位问题。如果购房人购买商品房的行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，其对案涉房屋的居住权享有足以排除执行的民事权益。但无论是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，还是《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条、第三条，这些司法解释对商品房消费者权利的优先、特别保护，均旨在保护个人消费者的基本居住权，而购房人在此基础上，以其购买的房屋不得执行为由，要求确认其他债权人的抵押权归于消灭，缺乏法律依据，尚无法律或者司法解释的规定，赋予购房人因此可以诉求抵押权人协助抵押人办理涂销房屋抵押权登记的权利，人民法院一般不予支持。

在(2023)辽02民终4448号案件中，开发商和购房者签订《商品房买卖合同》后交付了案涉房屋。随后，开发商与银行签订《固定资产借款合同》及《借款抵押合同》，约定开发商将包括案涉房屋所在项目的在建工程抵押给银行，双方办理了抵押登记。但开发商一直未按约协助购房者办理案涉房屋所有权转移登记。后购房者向法院提出的诉请包括银行协助开发商涂销案涉房屋抵押权登记。

法院围绕上诉人这一诉请审理认为，虽然上诉人对案涉房屋享有的商品房消费者的物权期待权已经发生法律效力的执行异议之诉案件予以确认，而其对案涉房屋所享有的该项实体权利足以阻却抵押权人对案涉房屋的强制执行，亦具有法律依据，但尚无法律或者司法解释的规定，赋予商品房消费者因此可以诉求抵押权人协助抵押人办理涂销房屋抵押权登记的权利。商品房消费者以其购买的房屋不得执行为由，要求确认其他债权人的抵押权归于消灭，缺乏法律依据。

在司法裁判中，对于开发商与购房人恶意串通，签订虚假商品房买卖合同，再由购房人以房屋为抵押物向银行借款提供抵押担保，所获借款交由房地产企业使用的情况，人民法院应当考察作为预告抵押权人的银行是否“善意”,综合考虑银行是否遵守商业准则和管理规范履行尽职调查职责，是否对个人贷款申请内容和相关情况的真实性、准确性、完整性进行调查。银行应当对抵押物权利形式的合法性和处分权的完整进行必要和适当的审查，包括抵押人是否持有产权证书、是否为证书记载的权利人、证书与登记簿记载是否一致、有无共有权人和权利是否受到限制等因素。如果银行怠于履行或瑕疵履行审核义务，其不能归入善意第三人范围内。如果并无证据证明银行知道或者应当知道买卖合同虚假，银行在发放的贷款的过程中也严格履行了调查和审批程序，应推定银行在发放贷款过程中无过错，为善意第三人。

在(2016)鲁10民终360号案件中，开发商、购房者、银行三方签订《个人购房担保借款合同》，购房者以案涉房产作为本合同项下债务的抵押物，并由开发商提供阶段性保证担保。后购房者开始出现逾期还款的情况，银行遂起诉。但购房人主张涉案借款的真正借款人是开发商，是开发商为了解决资金周转困难的问题借用了其名义，其并没有与开发商签订房屋买卖合同，银行的贷款亦未发放给购房人，而是发放给了开发商，每月的还款也都是开发商偿还。且涉案房产至今未办理房屋所有权证，也未办理抵押权登记。

法院认为，银行提供了个人购房担保借款合同，该合同系与购房人签订，同时银行还提供了购房人户口本、结婚证、身份证、个人购房贷款面谈笔录、银行个人贷款申请表、开发商提供的房屋首付款收款收据、购房人的收入证明等双方签订合同时购房人所提供的材料，以上证据能够证实购房人同银行之间成立借款合同关系的合意，银行依据合同约定发放借款，购房人应当履行偿还借款义务。购房人主张其非实际借款人，银行对此知情，因而银行不应向其主张还款责任，对此主张，购房人应当提供证据证实。购房人在借款合同中提供了买卖合同编号、首付款证明，并且提供了扣款账户，故购房人应当进一步证明银行明知购房人是名义借款人，但是从该案证据来看，无法证实银行与开发商串通由购房人替开发商借款。故判决购房人偿还原告借款本金、利息、罚息及复利，并由开发商对上述付款义务承担连带责任。