【前言】
随着房地产市场从“黄金时代”转为“黑铁时代”，房屋销售亦从原来的“购房者排队买房”，转为“房地产公司努力寻找购房人”，中介公司销售难度也在增加，随之不断提高销售佣金，房地产公司难堪重负；伴随互联网技术发展，很多房地产公司为降低销售成本，选择推行“全民经纪人”销售策略。“全民经纪人”营销模式由此开始出现。
何谓“全民经纪人”？即任何自然人都可以成为房地产公司的销售中介人。房地产公司通过互联网App、微信小程序等方式推出全民经纪人营销模式，发动一切不特定个人介绍潜在购房者，并在成交后向全民经纪人支付报酬；自然人需要按照房地产公司登记流程，在该公司登记完成注册手续；此后，如果该自然人向房地产公司推介潜在购房人并且成功购房，则房地产公司即应向其支付报酬，这位自然人（中介人）就是全民经纪人。
这样的营销模式是否合法？如何界定全民经纪人的法律性质？全民经纪人与房地产公司存在何种法律关系？全民经纪人获取报酬的法律要素是什么？这些内容是我们必须要了解清楚的。
本文结合司法案例，就上述内容逐一分析。
【问题一】全民经纪人的合法性和法律性质
全民经纪人是否合法？对此业界有两种不同观点。
房地产中介企业对“全民经纪人”极力反对、公开抵制，认为该模式侵害了中介利益、破坏行业生态，可能引发走私单、利益纠纷、偷漏税等乱象，并提出：住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部于2011年联合发布《房地产经纪管理办法》，其中第8条规定：“房地产经纪机构和分支机构与其招用的房地产经纪人员，应当按照《中华人民共和国劳动合同法》的规定签订劳动合同。”第9条规定：“国家对房地产经纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划和管理”；《中华人民共和国民法典》（下称《民法典》）合同编第961条规定：“中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”据此，提供推荐房地产交易机会的中介人作为房地产经纪人员，依据《房地产经纪管理办法》应具备专业经纪资格，严格来讲，还应与房地产经纪机构签订合法劳动合同，不得以个人名义执业，故全民经纪人系不特定公众群体，显然不符合上述规定之要求。
而房地产公司大多支持全民经纪人营销模式，认为：并没有哪条法律规定新房销售必须由中介来代理，我国2014年也取消了房地产经纪人员职业资格许可和认证。对企业来说，无论选择用自己的销售渠道还是与中介机构合作，都是依据成本收益、企业战略判断的市场行为。“全民经纪人”的兴起，是房地产行业转型和互联网技术发展双重影响叠加的结果。
在司法实践中，人民法院普遍认为全民经纪人与房地产公司之间的中介合同合法有效。《房地产经纪管理办法》属于部门规章，系对房地产经纪行业作出的行业管理规范性要求。根据《民法典》第153条的规定，其不属于法律、行政法规，因此未取得专业经纪资格的自然人订立的中介合同，并不影响合同效力。
案例：海口市中级人民法院（2020）琼01民终4749号案
在该案中，就涉案居间合同是否合法有效的问题，法院认为：黎某、某旅业公司与莫某签订的《居间合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，一审法院认定该合同合法有效正确，本院予以确认。《城市房地产中介服务管理规定》及《房地产经纪管理办法》均系部门规章，黎某以涉案《居间合同》违反了上述规章为由主张合同无效，没有法律依据，本院不予采纳。
【问题二】“全民经纪人”和房地产公司之间的法律关系
1、全民经纪人因对房地产公司发布的悬赏广告（要约）进行“承诺”，与其形成中介合同关系。
鉴于全民经纪人营销措施系房地产公司通过互联网App、小程序、广告等方式推出，发动一切不特定个人为公司介绍潜在购房者，并在成交后给介绍人支付报酬，故其法律性质属于“悬赏广告”。
《民法典》第499条规定：“悬赏人以公开方式声明对完成特定行为的人支付报酬的，完成该行为的人可以请求支付。”因此，房地产公司发布的《全民经纪人规则》《全民经纪人推荐须知》等类似公告具有悬赏广告的法律性质，属于合同法律关系中的“要约”行为；而全民经纪人的注册行为则属于“承诺”，一旦完成注册，则全民经纪人与房地产公司即成立中介合同关系。
2、房地产公司事先拟制的中介合同条款属于“格式条款”
《民法典》第496条规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”第497条规定：“有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利；第四百九十八条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”
鉴于全民经纪人的相关规则均是由房地产公司事先拟定，想要成为全民经纪人的自然人显然没有参与制定，具有为了重复使用、单方事先拟定、合同相对方未参与等特点，故其法律性质为格式条款。因此，当条款存在冲突或有两种以上解释时，则以不利于提供格式条款一方（即房地产公司）的方式解释，如果有加重全民经纪人责任的条款，当属无效。
案例：四川省广安市中级人民法院（2020）川16民终1745号案
法院认为：本案的争议焦点为和喜公司是否应当向刘燕支付案涉全民经纪人奖励。悬赏广告，系悬赏人以公开方式申明对完成特定行为的人支付报酬的行为。只要行为人完成所指定的行为，悬赏人即负有支付报酬的义务。和喜公司对外发布的全民经纪人广告及《全民经纪人及老带新奖励政策》符合悬赏广告的法律特征，该广告中适用人群、推荐奖励方式、客户认定标准和界定流程等内容具体明确，系向社会不特定人的要约。……
案例：福建省漳州市中级人民法院（2022）闽06民终2994号案
法院认为：……本案中，《注册协议》应视为大唐公司提供的格式合同。《注册协议》第2.1.5条约定：“如在后期办理认购手续中核实发现，被推荐人或被推荐人的共同购买人/实际购买人（含更名购买）为大唐地产既有客户资源者（含旧业主、过往认筹客户、报备日前来访/来电），该介绍成交认定为推荐无效，您不能享有推荐奖励。”该条款为格式条款。对于“报备日前来访/来电则属于大唐公司既有客户资源者”的约定与作为全民经纪人的沈某有重大利害关系，大唐公司理应采取合理方式提示沈某，……因此，无论是大唐公司的业务人员还是“大唐E家”微信公众号系统都没有向沈某提示或说明过该条款，亦没有及时认定某辉是大唐公司的“既有客户资源者”，而《注册协议》对于在与大唐公司有合作的其他平台备案过但超过报备保护期的客户是否属于大唐公司“既有客户资源者”并未明确约定，沈某有理由认为经其在“贝壳平台”推介、报备并到访的某辉不属于大唐公司的“既有客户资源者”，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十八条的规定，沈某与大唐公司对“既有客户资源者”有不同理解，应作出不利于提供格式条款一方即大唐公司的解释……。
【问题三】全民经纪人获取报酬的法律要素
1、自然人必须在推介客户之前就完成注册登记，与房地产公司订立中介合同，成为该公司的全民经纪人。
司法实践中，有自然人在客户购房行为发生后，才进行全民经纪人注册登记，对此，法院对该自然人认为自己是全民经纪人、要求房地产公司支付报酬的诉讼请求不予支持。
案例：四川省广安市中级人民法院（2020）川16民终1745号案
法院认为：本案中，某燕在刘某夫妇到访开发公司之后，发现了案涉广告，进而向开发公司工作人员报备，拟完成该广告中的特定行为。但某燕未在刘某夫妇初次到访开发公司之前完成报备，且刘某夫妇已经不满足广告中对新客户的认定标准，即使签订了正式的购房合同，亦不能认定某燕按照要约的内容完成广告中所指定的行为。某燕的行为不构成对开发公司的有效承诺，故某燕要求开发公司支付报酬的请求，本院不予支持。
2.全民经纪人须确实为房地产公司提供了推介潜在购房客户的中介服务。
这种中介服务的表现通常为：自然人在完成注册登记，成为公司全民经纪人，并对客户进行有效报备，最后客户与公司完成订购、成功成交，并获得房地产公司确认。在实务中，是否陪同购房客户看房，也往往成为全民经纪人是否履行中介义务的事实之一。
但是，全民经纪人与房地产中介公司进行“中介服务”的内容是有所不同的，作为房地产中介公司，除了上述服务内容外，还需要向客户介绍楼盘信息、进行推销，参与合同谈判、促成签约等，全民经纪人是否需要完成上述事项呢？司法实践中，有法院认为不需要。
案例：青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终1611号案
法院认为：《全民营销提成方案》内容具体明确，是向不特定的多数人发出的要约……。《全民营销执行方案》中对全民营销人员所报备的客户可享有3天保护期的内容规定实际是就相同客户业务的同类竞业禁止的约定，而非否定居间人身份进而使其丧失居间合同权利的约定。申基公司与大唐公司已签订《商品房预售合同》及《车位使用权出让合同》，客户缴款比例大于50%，居间人姜某、王某已起到居间、中介作用，申基公司理应按照约定向居间人姜某、王某支付酬金。故申基公司所持推荐人要在3天之内推动客户双方签订购房合同和停车位使用权出让合同，磋商期间未起促进作用的上诉理由不能成立。
3、此外，如果房地产公司既委托房地产中介公司进行营销，又推行全民经纪人营销策略的，要格外注意区分成交客户到底归谁，避免重复支付成交服务费的风险。
案例：广州市中级人民法院（2023）粤01民终15696号案
一审审理中，城开公司明确其认为案涉交易业绩不应归属贝壳公司的原因是贝壳公司提交的结算文件不齐全……，并且认购书上客户的相关信息也与带看客户信息不完全一致。对于《渠道客户带看确认单》上客户的联系方式与认购书上客户的联系方式不一致的原因，贝壳公司解释是因客户在贝壳公司带访到案涉项目现场后得知城开公司方推出全民经纪人活动，所以客户就跳过贝壳公司方直接与城开公司成交以得到相应的现金奖励，因此客户更换手机号码在城开公司系统登记为全民营销客户。
本案争议焦点问题是，客户叶某的成交记录是否应认定为贝壳公司的业绩。对此，一审法院认为，贝壳公司提交的证据可以形成证据链证实客户叶某最早与贝壳公司经纪人联系，经过贝壳公司经纪人的报备后到访案涉楼盘，并经由城开公司指定人员签署确认该客户的《渠道客户带看确认单》，符合贝壳公司与城开公司之间约定合作方式，该客户应认定为最早由贝壳公司引荐的客户，应归属于贝壳公司的业绩。
可见，在推行全民经纪人营销策略后，实践中确实存在某些别有用心的人，在房地产中介公司报备客户手机号码后，因客户有两个号码，其利用全民经纪人制度，让客户用第二个手机号码报备，并让客户用第二个电话号码购房，据此向房地产公司主张中介服务费。对此情况房地产公司应当特别注意甄别。因此，把陪同客户看房等行为作为界定全民经纪人履行中介义务的条件，还是很有必要的。
【总结】
房地产行业进入微利润的“黑铁时代”，销售由卖方市场转为买方市场；伴随互联网技术发展，出现了新型销售模式。房地产公司为降低销售成本，开始选择推行“全民经纪人”销售策略。
法院倾向于认定“全民经纪人”销售模式合法，其法律性质属于“悬赏广告”；但房地产公司须注意：其单方拟定的《全民经纪人规则》等条款属于格式条款。
同时，实务中情况错综复杂，如何认定全民经纪人完成了中介服务、是否有权要求房地产公司给付报酬，可能存在证据不足、事实难以认定的情况。司法实践中，自然人在推介客户前是否先行完成注册登记、从而与房地产公司达成中介合同，是该自然人是否成为“全民经纪人”的核心条件；同时，全民经纪人对自己推介的客户，必须要按照房地产公司要求有效报备、并获得房地产公司确认；此外，全民经纪人还应当陪同客户看房，并留下推介客户的相关证据。
对于房地产公司而言，一方面要诚实守信、按约履行，另一方面也要避免别有用心之人利用公司的全民经纪人制度，将中介公司的客户业绩窃为己有，避免公司出现重复支付中介报酬的情况。