观点 | 执行程序中不拍卖而直接“带押过户”处置房产实操方法

在律师代理的一起案件中，借款人向某银行申请贷款，以其名下房产提供抵押担保。因借款人贷款逾期，银行提起诉讼、申请强制执行，法院查封了抵押房产。执行程序中，法院基于案件实际情况，建议申请执行人可与抵押人协商，由抵押人在网络平台自主挂牌竞价出售抵押房产清偿债务。

常规的司法拍卖，由法院依法通过互联网拍卖平台，以网络电子竞价方式公开处置财产，通常要经过选定评估机构、对抵押房产进行司法评估、选定拍卖机构、由拍卖机构在网络平台拍卖（第一次拍卖、第二次拍卖、变卖）等固定程序。

司法实践中，借款人在被银行起诉、申请强制执行后，常有提出想通过自行出售房产清偿债务的情形。借款人的通常考虑是：（1）自行出售房产可以缩短房产处置周期，减少罚息债务金额，尽快结清债务；（2）通过自主寻找买家，可以协商议定房产出售价格。

相较司法拍卖而言，抵押人自行出售房产具有处置周期短、程序灵活等优势。然而，从债权人角度，同意债务人自行出售房产存在一定风险。具体而言，如果债务人自主出售房产成交，买受人会要求抵押权人注销房产负载的抵押权，但是在抵押权注销后房产产权人变更登记前的期间可能发生多种不可控风险，例如：（1）如果房产在此期间被其他案件查封，将无法做产权人变更登记，买受人、他案查封的申请人、债务人之间会在执行行为、款项分配上产生新的纠纷；（2）自主出售房产不具有司法拍卖的强制效力，存在买受人同抵押人在挂牌成交后又解除房产买卖的可能，而此时债权人的抵押权已经注销登记，抵押权人的权益内容确认存在风险。

在综合评估本案情况及可能风险后，代理律师认为，可通过“带押过户”方式，由抵押人在网络平台自主挂牌竞价出售抵押房产，竞拍成交后，抵押人、买受人、抵押权人一同办理“带押过户”登记，在抵押权人收到执行款后再配合新产权人撤销抵押权。

在选定执行方案后，代理律师与抵押人、网络平台挂牌机构、买受人、不动产登记机构等各方充分沟通协调，逐步推进了本案执行方案落地，具体操作流程如下：

（1）抵押权人、抵押人、网络平台挂牌机构协商议定抵押房产挂牌竞价的起拍价、拍卖周期等要素；

（2）抵押人向挂牌机构出具委托书，委托挂牌机构在网络平台挂牌竞价出售抵押房产；

（3）意向买受人间竞拍抵押房产，抵押房产竞价成交；

（4）买受人向监管账户支付全部购房款；

（5）法院依据债权人的申请解除对抵押房产的查封；

（6）挂牌机构组织房产买卖办理网签、核税、支付税款等手续；

（7）抵押权人、买受人、抵押人共同到不动产登记中心办理带押过户手续；

（8）不动产登记机构向买受人（新产权人）制发新产权证、抵押权证；

（9）法院向债权人分配执行款；

（10）抵押权人配合新产权人办理注销抵押权登记。

本案全部操作流程如下图所示：

“带押过户”是指在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，以此实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。

《民法典》第四百零六条第一款：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响”。《上海市不动产登记技术规定》4.2.30条规定“抵押期间，抵押的房地产申请转移登记的特殊规定：...2021 年 1 月 1 日后办理抵押权登记的不动产，抵押期间申请转移登记的，不动产登记簿上记载有“禁止或者限制转让抵押财产的约定”的，应当由受让人、抵押人和抵押权人共同申请转移登记。登记事务机构可以合并办理抵押权变更登记、转移登记和不动产转移登记。不动产登记簿上没有记载约定的，由受让人、抵押人共同申请转移登记。登记事务机构可以合并办理不动产转移登记和抵押权变更登记。”

2023年3月3日，自然资源部、中国银行保险监督管理委员会发布《自然资源部、中国银行保险监督管理委员会关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》（自然资发〔2023〕29号），提出“带押过户”探索的三种模式，其中模式三为：抵押权变更模式。通过抵押权变更实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定抵押权变更等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。

据此，“带押过户”作为一种在抵押房产执行过程中的方式，不仅具备较为明确的法律规范基础，且在实际操作中是可行的。

本案中，抵押人通过自主挂牌竞价出售抵押房产，由买受人配合带押过户快速安全处置了抵押房产，债权人回款周期远远短于常规的司法拍卖。但是，需要提醒的是，司法拍卖仍是法定具有强制效力的常规抵押房产处置程序，适用本案执行方案至少需要满足以下特定的条件：

（1）抵押房产设立抵押情况及查封限制情况较为简单，否则债权人需要与其他案件当事人协商一致同意适用此方案；

（2）债务人同意自主挂牌竞价出售抵押房产，买受人同意在支付购房款后“带押过户”，各方配合办理相应手续，实践中往往需要在挂拍前提前寻找意向买家，并征得同意配合；

（3）抵押房产不存在因实际居住人拒不腾房、已对外出租等可能阻碍房产正常出售情形。

尽管如此，仍需注意的是，在实操中，需要结合个案的具体情况综合分析是否可以适用本案执行方案模式。

面对日益增多的案件数量和复杂的案件情形，传统的执行手段可能无法满足司法实践的需要，创新执行思路及方法的探索显得尤为重要。本案基于案件实际情况，通过自主挂牌竞拍+带押过户的创新执行方案，安全快速处置了抵押房产，协助债权人实现债权，可供实践中作为参考适用。