观点 | 论《建设工程竣工规划验收合格证》的效力

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观点 | 论《建设工程竣工规划验收合格证》的效力—行政管理行为效力的相对性

｜ 2024-10-10

《建设工程竣工规划验收合格证》是法律、法规、规章等规范性文件对建设单位的管理性强制性规定和要求及所形成的行为证件，只对建设单位有法律效力，对其他主体没有法律效力。即对购房人而言，不是行政相对人，《建设工程竣工规划验收合格证》对购房人没有任何效力，购房人不因《建设工程竣工规划验收合格证》的存在，涉购房屋就具备或满足交房条件，购房人有权拒收，建设单位应当承担违约责任。

建设工程领域，《建设工程竣工规划验收合格证》是行政主体在一定条件下给予行政相对人的证书，然而，该证书作为行政管理的产物，对谁、又具有怎样的效力呢？即该行政管理性的效力如何？回答应该是：特定的，具有相对性。

　　一、《民法典》第153条第1款规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。” 此条出现两个“强制性规定”，前者是指效力性强制性规定，后者是指管理性强制性规定。而《建设工程竣工规划验收合格证》是管理性强制性规定的产物，该合格证仅只对建设单位有法律效力，对其他主体没有法律效力，否则，公权干预了私权，造成公法范围的扩张，干预私主体的公平交易，而公法的目的和宗旨在于保障公平交易。即管理型规范，在于管理行政相对人建设单位，而不是购房人，购房人不是行政主体的行政相对人，当然对购房人没有法律效力。公法立法的目的，恰恰就是通过公权限制强势地位的建设单位的私权来保护交易中私主体的私权的平等公平。否则，不仅混淆了公法和私法两种法律关系，而且公法丧失其应有的功能和作用，反而助纣为虐、为虎作伥。

二、《陕西省城乡规划条例》第五十二条和《西安市城乡规划条例》五十条及上位法规定，建设工程竣工规划验收合格是竣工验收备案的先决和前提条件，即没有《建设工程竣工规划验收合格证》，就不能取得《竣工验收备案表》，况且该备案表也是管理性强制性规定的产物，其仅只对建设单位有法律效力，而《房产测绘成果报告》也是如此。

　　因此，《建设工程竣工规划验收合格证》是法律、法规、规章等规范性文件对建设单位的管理性强制性规定和要求及所形成的行为证件，只对建设单位有法律效力，对其他主体没有法律效力。即对购房人而言，不是行政相对人，《建设工程竣工规划验收合格证》对购房人没有任何效力，购房人不因《建设工程竣工规划验收合格证》的存在，涉购房屋就具备或满足交房条件，购房人有权拒收，建设单位应当承担违约责任。同时，依据管理性强制性规定所取得《竣工验收备案表》、《房产测绘成果报告》对购房人也没有法律效力，不能证明涉购房屋满足和符合合同约定的交房条件。质言之，行政主体的行政管理行为的效力具有相对性，不容任意扩张。否则，违法。