随着司法处置不动产的数量增加，在执行程序中，租赁权与抵押权的冲突是一个较为常见的问题。从法律规定来看，《中华人民共和国人民法典》及其相关司法解释对不动产抵押权与租赁权交叉的情况作出了一定的规定，但在实际操作中仍存在诸多争议。

例如，案外人以其对房屋具有租赁权为由提出执行异议，要求法院以负担租赁合同的方式处置抵押房屋，此类情况通常涉及抵押登记与承租时间的先后关系、租赁与法院查封时间的先后关系以及租赁权的合法性、真实性和有效性等问题。

以（2019）渝0111执异21号重庆农村商业银行股份有限公司大足支行与吴金珐周俊玲等借款合同纠纷执行异议案件为例，农商行大足支行申请强制执行拍卖抵押房屋，执行过程中，案外人谢某提出执行异议主张其对抵押房屋有租赁权，故要求法院以负担租赁合同拍卖的方式处置抵押房屋。这一案例充分体现了银行抵押权与案外人租赁权冲突的复杂性。

在实际操作中，各地法院对于此类问题的处理方式也不尽相同，如中国建设银行股份有限公司深圳市分行与黄某金融借款合同纠纷一案中，被执行人黄某在未取得房产所有权的情况下与租户签订租赁合同，且租户未提供一次性支付租金凭证及水电费等费用的凭证，法院最终作出生效裁定支持申请执行人（房产抵押权人）的异议请求，涤除该房产的租约¹。

再如（2014）浙杭执异初字第2号案，杭州古今进出口贸易有限公司与张引、中国农业银行股份有限公司杭州西湖支行、中国农业银行股份有限公司杭州朝晖支行以及道道科技（杭州）有限公司、方卫华借款合同纠纷一案中，古今公司向法院主张租赁权，并提供了租赁合同和支付租金的银行转账凭证，但法院查明道道公司在签订最高额抵押合同及办理房地产抵押登记时明确注明房屋是自用，且古今公司对案涉房屋没有实际占有、使用，最终法院裁定驳回古今公司的异议。

上述案例表明，在执行中案外人租赁权与银行抵押权的冲突不仅涉及到法律规定的理解和适用问题，还与实际情况的复杂性密切相关。在处理此类案外人租赁权利益与申请执行人抵押权实现冲突的问题时，需要综合考虑各种因素，包括租赁合同的真实性、合法性，租赁与抵押、查封时间的先后关系，以及案外人是否实际占有使用涉案房屋等。唯有如此，才能更好地保护各方当事人的合法权益。

抵押权是指债权人对于债务人或第三人提供的、不转移占有而作为债务履行担保的财产，在债务人不履行债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形时，对该财产折价或者就拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的权利。抵押权具有以下特性：一是抵押权所针对的标的主要是债务人或第三人为提供担保的不动产及多种动产；二是抵押权没有实际转移标的物的占有权，抵押人仍可行使相关权益。

租赁权本属债权的一种，是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同权利。但在一定条件下租赁权具有物权化特性，《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即“买卖不破租赁”原则，表明租赁权在一定意义上具有物权化的特性。

根据租赁权与抵押权设立时间的先后对冲突的进行区别处理。《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”这明确了以时间先后为标准来判断租赁权与抵押权冲突的处理方式。

如果租赁权设立在先，根据“买卖不破租赁”原则，原租赁关系不受抵押权的影响。即使抵押物因抵押权的实现而发生所有权变动，承租人仍有权在租赁期内继续占有和使用租赁物。承租人在抵押权设立之前就已经签订了合法有效的租赁合同，并实际占有使用租赁物，当抵押权人申请拍卖抵押物时，承租人有权要求阻止向受让人移交占有被执行的不动产。

然而，如果抵押权设立在先，租赁权在后，那么租赁关系不得对抗已登记的抵押权。在此列情况下，当抵押权人行使抵押权时，会影响承租人继续租用该不动产的权利。比如，在执行程序中，法院会采取以不负担租赁合同的方式处置抵押房屋，即拍卖房屋时不考虑租赁合同的存在，买受人在取得房屋所有权后可以要求承租人腾退房屋，而承租人可根据租赁合同要求出租人承担相应责任。

法院在处理租赁权与抵押权冲突案件时，有以下主要审查要点：

1. 租赁合同的真实性

执行程序中，法院对案外人提起的租赁异议一般作形式审查，如发现当事人自认或者有其他明确的证据证明租赁合同为虚假，或者名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的，对租赁合同的真实性不予认可。租赁合同未生效或者已在另案中被撤销、确认无效的，对案外人的租赁权不予认可。例如，通过鉴定发现合同签署日期被篡改，或者有证据显示合同系事后补签用于规避其他债权债务关系等，通常会以租赁合同真实性存疑为由，不支持存在租赁权的主张。

2. 租金支付情况

租金支付情况也是审查的重要方面。无法提供租金支付凭证或租金支付凭证存在问题，如支付款项未注明付款用途等；租金以现金方式支付；租金一次性付清；租金约定长期不变；租金远低于正常水平等，都可能导致法院对租赁合同的效力产生怀疑。若承租人无法提供合理的租金支付证据，或者租金支付方式明显不合理，法院可能认为租赁关系并未实质性履行，进而不支持存在租赁权的主张。

3. 实际占有证据

实际占有证据是判断租赁关系是否真实存在的重要依据。缺少水电费缴纳记录、装修或居住、经营使用的相关证据，则法院可能认为租赁关系并未实质性履行，进而不支持存在租赁权的主张。例如，在笔者办理的涉及租抵冲突的案例中，承租人虽然声称对房屋有租赁权，但无法提供实际占有使用房屋的证据，如水电费缴纳凭证、装修合同等，法院会对其租赁权的主张不予支持。

综上所述，在处理租赁权与抵押权冲突案件时，法院会综合考虑租赁权与抵押权设立的时间先后、租赁合同的真实性、租金支付情况以及实际占有证据等因素，以确定租赁权是否能够对抗抵押权。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。”，第二百三十八条“案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查。理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”，在执行程序中，当案外人以租赁权为由要求带租拍卖对抗银行抵押权时，笔者认为应以执行标的异议进行处理更有利于保护申请执行方与被案外人一方的实体权利。

例如，在（2017）最高法执监335号案中，案外人主张对案涉不动产享有在先租赁权，以对抗该不动产抵押权的执行。最高人民法院认为，案外人本质为阻却房产的交付，属案外人针对执行标的提出的异议，法院应通过案外人异议程序予以审查。但该案执行法院在执行程序中并未针对案外人提出的“以债抵租”合同作为案外人异议立案审查，而直接认定租赁关系成立并可对抗抵押权，属程序违法，应予纠正。

银行等金融机构在处置租抵并存的不动产案件实现抵押权的过程，其中对恶意租赁合同的甄别是一个重要问题。恶意租赁合同具有一些明显特征，如租赁期限较长，签订租期10年至20年等；租金一次性支付；租金约定不符合市场规律。其中，有的租赁合同的租金有银行转账凭据，但是，多数情况下承租人没有银行转账记录而以现金收据作为凭证。为应对恶意租赁合同而提起的执行异议，银行等金融机构在执行程序中可以采取以下方式：

对于不动产存在先租后抵的情况，实践中应积极加强对不动产租赁情况的调查取证，如调取租赁是否办理过登记或公证、租赁合同条款是否符合一般市场行为，现场调查取证承租人是否实际占有不动产，走访物业了解水、电、物业等费用缴纳情况，搜集租金支付记录，以及告知案外人提供虚假材料的法律后果等。尤其对于典型的虚假租赁情况（如租期20年，一次性预交现金租金，且未实际占有）及时向法院沟通。同时，应向案外人释明对带租拍卖提出执行异议的权利，及时通过执行异议程序排除租赁，尽快推动不动产司法处置。

在执行过程中，案外人租赁权与银行等金融机构的抵押权的冲突是一个屡见不鲜的问题。在金融活动中，抵押权作为债权人保障债权实现的重要手段，而租赁权则关系到承租人对租赁物的使用权益。当这两种权利在同一标的物上发生冲突时，不仅会影响到金融机构的债权实现，也会对承租人的合法权益产生重大影响。银行作为抵押权人，在先抵后租的情形下，其合法权益应当得到保护，以确保金融秩序的稳定和信贷资金的安全。另一方面，对处理租抵并存案件中遭遇恶意租赁之情形，银行等金融机构要及时进行甄别，避免造成信贷资金损失。

总之，处理不动产抵押权与租赁权的冲突需要综合考虑各方利益，根据设立先后顺序和实际情况，采取合理的解决路径。通过调查取证、准确判断、合理处置等方式，才能更好地保护各方当事人的合法权益，维护金融市场的稳定和健康发展。

 1、《中国建设银行股份有限公司深圳市分行与黄某金融借款合同纠纷一案-----抵押权和租赁权冲突时的认定》，https://www.yantian.gov.cn/cn/zwgk/sxbgt/zxdt/content/post_9042886.html

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