金融债权执行程序中对抵押不动产的租金优先受偿权分析

SGLA LAW FIRM

周玉｜ 2025-03-11

中联全国金融及银行专委会专题系列

一、问题的提出

在金融领域，债权的有效实现是维护金融秩序稳定、保障金融机构合法权益的关键环节。当债务人无法按时履行债务，金融债权进入执行程序时，抵押不动产的租金作为抵押财产的重要孳息，是金融机构实现债权的重要资产来源。然而，实践中因租赁关系与抵押权的冲突、程序操作瑕疵等问题，租金优先受偿的实现常面临争议。本文结合《民法典》《民事诉讼法》及相关司法解释，从法律适用、实务难点、风险防控等角度，分析如何有效主张金融债权在执行程序中对抵押不动产的租金优先受偿权。

二、抵押权效力延伸至抵押不动产的租金收益

（一）抵押权的优先性及于孳息的规定

根据《民法典》第394条^①、412条^②明确抵押权人对抵押财产的优先受偿权包括抵押物本身及其孳息。租金收益作为法定孳息，属于抵押权效力覆盖范围，规定抵押财产被法院扣押后，抵押权人有权收取孳息（租金），但需履行通知义务。

（二）抵押不动产租金收益归属

的“时间节点”与“程序要件”

扣押前的租金归抵押人所有，抵押权人无权主张优先受偿。扣押后的租金归属，自人民法院查封之日起，租金纳入优先受偿范围，但需书面通知承租人变更支付对象。但，若租赁合同签订并实际履行早于抵押登记（《民法典》第405条^③），承租人可继续使用房屋，但租金仍可被抵押权人收取。

三、租金优先受偿权的实现路径

（一）抵押物扣押

抵押不动产被法院依法扣押是抵押权人对租金享有优先受偿权的关键节点。在执行程序中，人民法院依法对抵押不动产采取扣押措施（实践中多为查封）。扣押的目的在于限制抵押人对不动产的处分权，确保抵押物的价值得以保全，同时将抵押物的收益权转移给抵押权人。当抵押权进入实现阶段，为了保障抵押权人的利益，将抵押物产生的租金纳入优先受偿范围，使抵押权人能够更充分地实现债权。

关于扣押这一关键前提，在不动产抵押的情形下，虽然《民法典》第412条明确表述为“扣押”，但实践中针对不动产的执行措施多为查封。在理论和实践中，对于“扣押”与“查封”的关系存在不同观点。一种观点认为，应当严格区分“扣押”与“查封”，因为根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，“扣押”主要针对动产，“查封”针对不动产，二者在执行方式和法律效果上存在差异，所以若抵押物为不动产，仅被查封而未被扣押时，抵押权人不能依据该条款收取租金。另一种观点则主张将“扣押”扩大解释为包括“查封”等保全执行措施，因为查封与扣押本质上都是法院为防止当事人处分、转移财产而采取的强制措施，在功能和目的上具有一致性，且不动产抵押中抵押物本身就不转移占有，实践中对不动产采取查封措施更为常见，若仅因措辞差异而否定抵押权人对查封不动产租金的收益权，不符合实际情况。根据案例，不同地区法院的裁判倾向也有所不同，部分法院严格遵循法律条文的字面含义，认为只有不动产被“扣押”时抵押权人才有租金收取权；而根据（2020）最高法执复169号《执行裁定书》、上海金融法院（2021）沪74执复14号《执行裁定书》均支持了抵押权人在房屋查封后对租金的优先受偿权，认定抵押权人在不动产被查封后有权收取租金。

（二）通知义务

抵押权人在满足上述条件后，要实现对抵押不动产租金的优先受偿，还需履行通知义务，即通知应当清偿法定孳息义务人（通常为承租人）。这一通知义务具有重要的意义。一方面，它保障了承租人的知情权，使其知晓租金支付对象的变更，避免因不知情而向抵押人支付租金导致的法律风险。另一方面，通知义务也是抵押权人行使租金优先受偿权的必要程序，只有履行了通知义务，抵押权人才能对租金主张优先受偿。从法律规定来看，《民法典》第412条明确将通知义务作为抵押权人收取法定孳息的条件之一，体现了对各方当事人权益的平衡保护，既保障了抵押权人的优先受偿权，又维护了承租人的合法权益。

四、执行过程中的注意事项与风险防范

（一）调查与证据收集

在金融债权执行程序中，对抵押不动产租赁情况的调查是实现租金优先受偿权的重要因素。抵押权人应积极主动地收集相关信息，以确定是否存在租赁关系以及租赁的具体条款。首先，可以通过向不动产登记部门查询，了解不动产的抵押登记时间以及是否有租赁备案信息。虽然租赁备案并非强制性要求，但备案信息能够为调查提供重要线索。其次，实地走访抵押不动产，通过实地查看，可以了解不动产的实际使用情况，是否有人居住或经营，以及是否存在租赁的明显标识。同时，与周边邻居、物业管理人员进行沟通交流，也能获取关于租赁情况的相关信息。

在证据收集方面，应注重收集租赁合同、租金支付凭证、租赁备案证明等直接证据，其能够直接证明租赁关系的存在和租金的支付情况。对于租金支付凭证，需注意审查其真实性和关联性，如银行转账记录、收款收据等，确保租金支付与抵押不动产的租赁关系相关。

（二）与其他债权人、承租人的权益协调

在金融债权执行程序中，当涉及抵押不动产租金的优先受偿权时，通常会与其他普通债权人、承租人的权益产生冲突。

对于其他债权人，若存在多个债权人对同一债务人的财产主张权利，而抵押不动产租金又被纳入执行范围，首先要明确抵押权的优先受偿顺位。抵押权作为担保物权，优先于普通债权受偿，在处理租金分配时，应先将租金用于清偿抵押权所担保的债权，剩余部分再按照法律规定和债权比例进行合理分配。然而，在实践中，可能会有其他债权人对抵押权的效力提出异议。此时，抵押权人应积极与其他债权人沟通，提供充分的证据证明抵押权的合法性和有效性，以及租金分配方案的法律依据。

在与承租人的权益协调方面，需区分租赁关系设立的时间。若租赁关系设立在抵押登记之前，根据“买卖不破租赁”原则，承租人的租赁权受法律保护，在租赁期限内，承租人有权继续使用租赁物并按照原租赁合同支付租金。但并不表示抵押权人对租金丧失优先受偿权，抵押权人仍可对租金主张优先受偿权。若租赁关系设立在抵押登记之后，根据法律规定，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。在此情况下，若租金影响到抵押权的实现，可由人民法院依法除去租赁关系后对抵押不动产进行拍卖或处置，以保障抵押权人的优先受偿权。

五、结语

在金融债权执行程序中，抵押不动产租金的优先受偿权对于保障金融债权的实现具有一定意义。实践中，对抵押不动产租金的优先受偿通常面临着抵押物租赁权与抵押权冲突、其他债权人干扰等诸多阻碍和争议，这反映出其在具体法律适用和各方权益协调方面存在的复杂性和不确定性，但本质是程序合规与实体权利的平衡。金融机构作为抵押权人在金融债权执行程序中对抵押不动产租金的优先受偿需围绕“扣押+通知”为核心，配以风险防范、证据收集及执行程序联动，方能最大化保障合法权益。

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