一、检索说明

检索平台：威科先行

检索顺序：最高人民法院发布的指导性案例；最高人民法院发布的公报案例；最高人民法院及其相关业务部门发布的典型案例或生效的裁判文书；辽宁省人民法院发布的参考性案例或生效的裁判文书；大连市法院作出的生效裁判文书；其他法院作出的生效裁判文书。

二、检索结果分析

（一）法院支持排除执行的要件与情形

以《解释》第十四条规定为例，不动产买受人排除执行需同时满足四大要件：查封前签订合法有效的书面买卖合同、合法占有不动产、已支付全部价款或按约支付部分价款并将剩余价款交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记。其中，“非因自身原因”因其在实际案件中的情况复杂，仍是核心争议点。在司法实践中，以下情形法院认定为属于“非因案外人自身原因”。

出卖人失联或拒不配合：在（2020）辽02民终6319号案中，买受人杨某某多次联系被执行人王某某办理过户，但始终联络不到王某某，这直接导致了案涉房屋无法办理过户登记。法院认定，出卖人失联属于客观障碍，买受人无过错，杨某某享有足以排除执行的实体权利。

出卖人挪用资金或恶意抵押：（2024）辽01民初1774号案中，出卖人江南集团在裴某委托江南集团向权属登记机关申请办理房屋产权登记，并且支付了代办费1000元，印花税1810.69元，契税108641.28元，住宅专项维修资金25928元，工本费85元的情况下，迟迟未为裴某办理大产权证，并将代办费用挪作他用，并且将房屋抵押给第三人，致使房屋无法办理过户。法院认为，出卖人挪用费用及恶意抵押导致过户失败，责任不在买受人。

出卖人未完成合同义务：（2022）辽08民初299号案中，万隆公司与买受人邹某某签订认购协议，认购协议中约定万隆公司应为邹某某在内的万隆广场二期部分业主所购商铺办理不动产登记，但万隆公司未履行认购协议中的义务，法院认定因出卖人未履行合同约定义务导致过户未成，买受人无过错。

客观条件限制（如办证资源不足）：（2024）辽03民初8号案中，首先，买受人杨某有证据证明其存在积极行使办理产权登记权利的行为，其多次要求办理产权登记，并且为了能尽快办理产权登记还按照辽宁某建筑公司要求办理了《海城市商业网点门牌证》及缴纳住宅专项维修资金。最终未能办理不动产产权登记的主要原因是案涉房产小区仅有1名工作人员负责办理产权登记，并且案涉房产为门市，不在优先办理范围。法院认定杨某未能办理不动产过户登记属客观条件限制，买受人无过错。

过户前突然被查封：（2019）辽0402民初2668号案中，崔某离婚后还清房屋尾款，准备过户时发现房屋已被查封。法院认为，买受人已做好过户准备，查封属意外情形。

存在按揭贷款或第三方查封：（2021）豫民再734号案中，刘某与张某2之间存在有效的以物抵债协议，且该以物抵债协议签订时间早于民生银行许昌分行申请执行张某2案件中法院查封的时间，但房屋因按揭贷款未结清且被民生银行申请查封，导致刘某无法过户。法院认为民生银行许昌分行申请法院查封了案涉房产，故未及时办理房屋过户登记的原因不能归责于刘某一方，符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。（2021）黑1005民初576号案中，法院同样认为房屋由于处于查封状态未办理过户登记，非买受人自身原因。

（二）法院不支持排除执行的常见情形

（2020）最高法民终1096号案中，最高法认为，聂某并未举证证明其在案涉房屋长期未办理过户的情况下，采取了有效的措施主张了权利，存在一定的过错。

（2024）辽01民终13955号案中，刘某付清房款后近三年未要求过户，法院认为，刘某在2019年4月付清房款的情况下却在长达近三年间未及时向被告沈阳骏宇房地产开发有限公司主张办理过户登记，怠于行使自己的权利，致使案涉房产被法院查封，原告具有过错，不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。

（2018）辽10民终1196号案中，买受人李某同样因为早在2015年10月已经签订房屋买卖合同，但直至房屋被查封后的2017年6月16日，才向太子河法院提起请求协助变更过户的诉讼，怠于行使自己的权利，不符合司法解释中“非因案外人自身原因未办理过户登记”的要件。

（2023）黑民终189号案中，法院认为宋某在买房时明知案涉房屋被抵押贷款，但其在合同中及向王某付款时均未要求以其支付的购房款先清偿贷款后办理更名，对于车位亦未要求直接办理更名，忽视了此种交易未办理更名、过户，案涉房屋、车位仍登记在王某、李某名下，可能存在交易风险，其理应承担未办理更名、过户所带来的不利后果。虽然宋某称其与王某、李某系多年朋友，存在信任关系，且多次催促尽快办理更名，但该理由不能减轻其对不动产买卖应及时办理更名的注意义务。

（2024）鲁民终924号案中，法院认为某甲公司在与对方以房抵债后迟迟未要求办理过户登记，其怠于行使权利，明知存在风险仍然放任，应当承担相应的不利后果。

三、结语

以买受人为不动产实际权利人为由提起执行异议之诉的案件中，“非因买受人自身原因未办理过户登记”是决定实际权利人能否排除强制执行的核心要件之一，其认定标准高度依赖司法实践中对“买受人过错”与“积极行权”的实质性审查。这一点在本次检索的多起典型案例中得到明确印证，如买受人怠于催告过户、明知风险仍放任等情形均被法院认为是“买受人自身过错”，而积极推动过户、因出卖人恶意违约或客观障碍导致过户失败的情形则获得法院支持排除执行。因此，买受人若想最大程度规避风险、维护自身权利，需以“风险管控”为原则，将维权意识、风险意识贯穿于交易前、交易中、过户登记受阻后三个关键阶段，而非仅在纠纷发生后被动举证。

买受人在交易前应注意房屋是否存在权利瑕疵，查询房屋的抵押、查封、预告登记等权利状态，避免购买已存在权利负担的房产，同时需审查出卖人是否具备过户资质，如开发商是否已取得大产权证等。

在交易中，买受人应基于风险意识，固定合同履行与行使权利的证据，有意识地收集三类核心证据，构建完整的证据链，为后续异议主张提供支撑。首先包括基础的交易证据，如合法有效的书面买卖合同、付款凭证，其次是实际占有证据，如物业费、水电费、燃气费的缴纳单据、入住通知书、房屋交接单等；最后是积极行权证据，在不动产未办理登记过户时，应定期通过书面函件催告出卖人办理过户，通过EMS邮寄，留存快递单号及回执；与出卖人的沟通记录、买受人自身积极配合办理过户的材料，如（2024）辽03民初8号案中买受人主动办理的《海城市商业网点门牌证》、缴纳的专项维修资金凭证等。

在办理过户登记受阻后，若出现出卖人失联、拒不配合、恶意抵押，或客观条件限制等情况，应在合理期限内积极行使权利，合理期限参考案例中“近三年未主张过户即被认定怠于行权”的标准。通过起诉或申请仲裁主张过户权利，并留存立案通知书、传票等材料；若房屋因第三方查封、贷款未结清无法过户，需及时提交执行异议申请。需特别提醒买受人的是，“信任关系”“口头催告”等均不能证明买受人自身无过错，如（2023）黑民终189号案中，买受人以与出卖人是朋友，有信任关系未催告为由主张无过错，法院未支持其排除执行的诉求。

综上，及时办理过户登记始终是不动产权利保障的最优路径，买受人在整个交易过程中，需始终保持“风险意识”与“权利保障意识”，避免因侥幸心理忽视证据留存或怠于行使自身合法权利，积极固定履约与行使权利的证据。若遇复杂纠纷，建议尽早咨询专业律师，制定诉讼方案，最大限度降低权利受损风险。