一、低于市场价格交易房产——交易差额与折扣比例的双重审查

该类型房产交易的特征是国家工作人员以远远低于市场的价格向请托人购买房产。在判断是否构成受贿行为时应当重点考察价差是否达到“显著”程度，是否达到差额大、折扣比例高的特点，并根据国家工作人员能为请托人提供的职权便利与具体谋利事项综合比对，交易差额显著且权钱交易性质突出的，应当认定为双方存在行、受贿行为；价差轻微或缺乏权钱交易基础的，可能仅构成违纪。

上述案例中，甲分别以低价购入乙、丙两套房屋，应当如何认定两次低价购房的行为是否构成受贿罪？对此，司法实践中尚存争议，本文认为受贿罪的本质系权钱交易，因此，需要根据是否达成权钱交易为基础，结合房产市值与交易价值的“差额”大小，以及该差额占总房款的“比例”，来界定该行为构成受贿还是违纪。双方以权钱交易为基础达成的房产交易前提下，国家工作人员以明显偏离市场的价格购房或售房时，应综合价差差额与折扣比例判断性质，达到购房差额“显著”的程度，通常会被认定为受贿，差额不明显的，可能仅认定为违纪。

两高《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》第一条规定，“国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益，以下列交易形式收受请托人财物的，以受贿论处：（1）以明显低于市场的价格向请托人购买房屋、汽车等物品的；（2）以明显高于市场的价格向请托人出售房屋、汽车等物品的；（3）以其他交易形式非法收受请托人财物的。受贿数额按照交易时当地市场价格与实际支付价格的差额计算。前款所列市场价格包括商品经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格。根据商品经营者事先设定的各种优惠交易条件，以优惠价格购买商品的，不属于受贿。”

甲低价购入乙的房产，差额为30万元，占比该房屋市场价值的47.6%，折扣比例接近一半，差额与折扣比例双高，权钱交易性质明显，应构成受贿；而甲同样低价购入丙的房产，差额同样为30万元，但该差额仅占比该房屋市场价值的5.7%，折扣比例约为九四折，未显著偏离市场波动区间，并且甲没有利用职权为丙实施谋利事项，因此低折扣购入丙的房产不构成犯罪，但可能构成违纪。价差大、折扣比例高不仅仅是数字上的差异，更应当比对与市场正常交易价格的偏差大小，更能体现出权钱交易的本质，这种严重偏离市场价格的行为，通常会被认定为行受贿。

二、房产的虚假交易——产权登记与交付的反常推定

房产产权登记状态与实际控制权持续分离，买卖合同的签订，买卖合同内容以及房屋登记变更、交付情况，房屋的使用人和方式以及请托人是否实际主张过权利等多重客观因素推定双方主观意图，判断双方系单纯民事交易行为还是将购房款作为办理请托事项的对价。

上述两种情形，实践中，有观点认为不应将购房款纳入受贿数额，甲已经将房屋钥匙交付给乙，该房屋已经由乙实际控制，不能仅以未过户为由否认房屋买卖的意思表示；甲、丙之间，甲未办理过户登记系存在客观事由，是甲自身无法控制，故上述两种情形的购房款均不构成贿赂标的。

如何判断交易房产的真实性？能够变更产权登记的房产，若已经实际交付给请托人乙，能否认为乙已经实际控制了房产，进而证明交易的真实性？上述案例中，甲、乙之间的房屋买卖系在可变更登记的情况下而未过户，对于该种情形，是否可将房屋对价认定为受贿数额？

笔者认为，在认定是否应纳入受贿数额时，结合双方是否具有买卖房屋的真实意思表示，以及房屋产权变更是否具有实质上的困难等条件综合判断。第一，甲、乙双方并未签订书面的房屋买卖合同，仅以口头约定进行房屋买卖，本身即不符合常理，虽然甲已经将房屋钥匙交付给乙，但乙一直没有实际使用，结合不动产买卖的特殊性以及乙八年内均未主张过相关权利，可以推定二人的房产交易不具备真实意思表示，乙“购买”甲房屋完全系为了达成利益输送，应将该430万元认定为受贿数额。第二，甲、丙之间的房屋买卖系在无法变更登记的情况下未交付房屋，也确实因没有产权证等情况而无法办理变更登记。通常不能一概认定只要对该类房产进行交易就是虚假交易，就属于权钱交易。但本案例中，甲、丙之间已经完成支付对价，虽无法过户，但甲完全可以将房屋实际交付给丙，相反该房屋仍由甲持续控制，甲、丙之间利益输送的意图明显，该300万元的购房款并不是真正的交易款项，而应纳入受贿数额。

司法实践中，此类案件引发争议的常见根源，是行为人否定房产交易虚假性，客观情形与主观意思表示相冲突。 此类案件认定的关键点包括：交易行为真实性的认定标准；“貌似合理”抗辩理由的审查判断；运用客观证据来证明双方之间行、受贿主观故意的方法。认定的核心思路包括：通过将行为人的具体行为表现与常规房产交易实践进行比对，辨识其“反常”特征，结合常理、常识以及相关法律规定，综合判断交易性质及行为人的真实主观意图。与房产交易规律比对，若房产能够正常办理过户登记，没有其他客观因素阻碍，却迟迟未办理过户登记，而请托人也未及时催促，通常会被认定双方系虚假意思表示；若该房产客观上无法办理过户登记的，房款收讫后，房屋的交付则成为认定虚假交易的要点，若请托人迟迟未催促交房，没有正当理由，通常应被认定为虚假交易。

三、暂住、借住房屋的权钱交易——实质控制优于产权登记

国家工作人员在请托人名下的房产中长期借住，根据不同情况可细分为“以借住为名收受房屋”和“真实借住”两种类型，“以借住为名收受房屋”应结合客观行为推定权钱交易合意，房屋是贿赂的标的，应将房产总价值认定为受贿数额；“真实借住型”主观上真实短期借用，未支付合理租金，未付租金是贿赂的标的，应将同期租金计入受贿数额。

甲的“借住”行为是否构成受贿？受贿数额如何确定？实践中存在不同观点，有观点认为甲、乙均否认双方之间存在行贿、受贿该房屋的主观故意，对收受房屋没有任何沟通，甲仅是偶尔在该房屋居住，并非长时间、频繁居住，因此不应当认定为受贿，应认定为违纪，若认定为受贿，也应以租金作为受贿数额。

笔者认为，结合国家工作人员身份以及职权和为乙的谋利事项综合判断双方实施的利益输送基础和条件是否达成。上述案例中，甲作为国家工作人员曾为乙在多个事项上提供帮助。在此之后乙向甲推荐了房屋，并按照甲的喜好进行装修，可以确定“借住房屋”与“请托事项的完成”是无法分割的，双方之间行、受贿的犯罪行为可以确定，并非简单的违纪行为。

两高《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》第八条规定，“……认定以房屋、汽车等物品为对象的受贿，应注意与借用的区分。具体认定时，除双方交代或者书面协议之外，主要应当结合以下因素进行判断：（1）有无借用的合理事由；（2）是否实际使用；（3）借用时间的长短；（4）有无归还的条件；（5）有无归还的意思表示及行为。”

判断甲收受房屋主观故意，应通过甲的客观行为予以推定。甲在市区内已有住房，完全达到养老需求，却接受开发商乙的建议，按照自己的喜好在房屋项目中自行挑选了喜欢的房屋，即从一开始甲乙双方之间就对该房屋的用途在内心达成一致，该房屋就是乙为甲居住所提供的，该房屋的装饰装修完全由甲主导，实施了结构性改造并确定了装修设计，同时甲还以业主的身份推荐朋友在同小区购房，其退还该房屋的时间节点也是因知晓乙被纪委调查后因恐惧心理进行的退还，而并非实际借住后的正常退房行为。甲的客观行为均能够映照其主观心态，其已将该房屋纳入自己的财产范围，虽该房屋一直登记在乙开发商名下，但甲的实质控制远超“借用”，对该种行为倾向评价为“假借真收”，房屋未过户登记至甲名下不影响甲构成受贿罪，应当以该房屋的市场价值作为其受贿数额。

四、未按期支付购房尾款——违约、违纪、受贿犯罪的区分

未按期支付购房尾款型受贿是指国家工作人员与请托人签订房屋买卖合同后，仅支付首付款未按约定支付剩余购房款，或仅交付定金，待房产升值后再进行转卖等行为。上述行为究竟构成民事违约、违纪还是贿赂犯罪，需要严格把控。同时拖欠行为获得的利益，拖延时长、拖欠比例、合同形式、购房动机、房价波动等因素也是综合判断的因素。

案例四中，甲支付50%的首付款后并根据约定在合同签订完毕后两个月内支付剩余购房款，但甲未支付，此后还主张单方解除合同，构成违约，本应属民事违约行为。但合同中明确约定甲作为购房人单方解除合同的违约金，乙作为开发商未主张违约金的行为与常理不符，但考虑甲的国家工作人员身份和职权，免除违约金额较小，仅为1万元，占比全部房款的1%，退房时间距离购房时间不长等因素，可综合认定甲的行为违反廉洁纪律，构成违纪。

案例五中，甲作为国家工作人员，支付25%首付款后拖欠尾款一年后才全部付清，至付清当时该房屋的市值已经远超合同签订时100万元，此时甲的行为是否构成受贿？受贿数额应当如何计算？有观点认为甲在应当支付购房尾款时未支付，拖欠购房尾款长达一年，在正常情况下丙作为开发商早应单方解除合同，解除合同后无论丙是否另行出售该房产的，该100万元升值部分都不归属于甲，因此结合甲、丙之间本身就存在办理请托事项的情形，因此丙迟迟不解除合同，任由该房屋升值后才接受甲的购房尾款，并为其办理过户，则双方之间属于利益输送行为，行、受贿的数额为100万元；第二种观点认为甲签订合同后已经支付完毕了50万元的首付款，并且事实上丙也并没有解除合同，因此该房屋升值部分应当按比例计算，能够归属于甲的部分，不能计算在受贿数额内；第三种观点认为甲丙之间完成请托事项，并且甲基于向丙的购房行为实质获益，因此属于受贿行为，但关于受贿数额的认定，应以LPR为标准，将甲应付但逾期支付的150万元房款的应得利息，认定为行受贿犯罪数额，至于该房产的升值部分，系甲、丙之间达成买卖合同之后产生的，应当归属于甲。

笔者同意第三种观点，判断依据为体现权钱交易的本质的贿赂对象到底是什么？案例五中，双方具有购买房屋的意愿，并支付首付款，这与正常购房没有区别，区别在于逾期一年缴纳剩余房款，行受贿双方对于逾期支付款项可获得利息利益明知，属于贿赂的标的，应计入贿赂的犯罪数额。所购房屋的增值是由于市场因素导致，并非行受贿双方所能控制，属于在购买房屋合意下房屋的增值，不应当计入贿赂犯罪的数额。

案例六中，甲虽也支付部分房款，但拖延支付剩余款项达六年，最终房产也升值，相比案例五，甲共向丁支付房产总价的10%，已付款金额占比房产总价值小，拖延支付剩余购房款时间长，丁作为开发商从未向甲催促付款，也未主张解除合同，综合拖延时长、拖欠比例、房价波动、甲获利等因素可以判断甲、丁之间不是单纯的民事房屋买卖合同关系，是丁通过购房中逾期支付尾款向甲输送利益，综合考虑甲此前为丁办理请托事项，双方符合权钱交易的本质特征，构成受贿，未付款部分对应的房产增值部分计入受贿数额。

存在请托事项的情况下，逾期支付购房款的行为构成受贿罪的核心在于逾期付款行为是否基于真实购房意愿，若双方签订书面合同并办理相关合同备案或贷款手续，可以推定双方具有真实的购房合意，不存在利益输送的情形，若仅是口头约定，则不能排除存在行受贿合意；另外，合理期限内不支付剩余房款，通常属于民事的违约行为，但合理期限以外的逾期付款，伴随出卖人不追究责任的情形下带来的利益，尤其是拖欠尾款占比高时，房价快速上涨而出卖人不解除合同，仍让国家工作人员获得房产增值利益的，往往体现权钱交易的本质，通常被认定为行受贿双方的利益输送。

五、总结

房产交易类受贿也是传统受贿犯罪的其中一种形式，其本质上就是公权力和钱财的交换，是权钱交易的一种，在认定此种类型的受贿犯罪时，应当突破相对人之间的民事交易外观，识别该“房产交易”是否具有真实意思表示，是否存在反常性，从而推定国家工作人员与请托人之间是否具有行、受贿的主观故意。

认定受贿及受贿数额的关键因素：交易价格、产权转移状态、房产实质控制人、付款情况等要素是否显著偏离了正常市场交易规则和民事法律行为逻辑，且上述利益与职务便利、谋利事项的关联。实践认定中，通过对上述因素的综合分析，对行为属于民事行为还是构成受贿综合判断，并根据不同受贿情形精细确定受贿的犯罪数额。