在当今创业热潮和多元化经济形态发展的背景下，“住改商”已成为不少中小企业主和创业者的现实选择，不仅有利于降低创业成本，还有利于激活社区闲置空间资源。然而，住宅与经营性用房在法律属性上存在根本差异，随意“住改商”可能面临法律风险。

本文从律师视角，结合《民法典》的相关规定和司法实践，分析“住改商”的法律边界与合规路径，为有意进行“住改商”的业主提供实操指南。

“住改商”即“将住宅改变为经营性用房”，系将原本规划设计和批准用于居住的房屋用于进行商业、办公、服务等营利性活动。“住改商”并非简单的空间功能转换，而是法律关系性质的本质变化，涉及物权、相邻关系、行政管理等多重法律问题。

《民法典》第二百七十九条系“住改商”的核心法律基础，该条明确规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。”

该条款包含三层关键含义：一是“住改商”的行为不得违反法律、法规及管理规约，体现了公权对私权的必要限制；二是“住改商”的行为必须获得“有利害关系的业主一致同意”，体现私了法领域的意思自治；三是该等同意必须是“一致”的，即任何一名利害关系业主都拥有否决权。

从立法精神来看，“住改商”法律规定旨在平衡个人财产权与社区公共利益。业主对专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但这种权利不是绝对的。当个人行使所有权对他人的安宁生活、物业价值乃至社会管理秩序造成不当干扰时，法律必然予以限制。

那有意进行“住改商”的业主应如何合法合规进行“住改商”呢？

获得利害关系业主的同意是“住改商”合法化的首要前提，也是最难跨越的障碍。根据《民法典》规定，同意必须是“一致”的，这意味着任何一名利害关系业主都有否决权。

1.准确界定利害关系业主的范围

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为民法典第二百七十九条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。”

该条所述“有利害关系的业主”范围在司法实践中已形成统一意见。一般而言，本栋建筑物内的业主一律推定为有利害关系人，无需证明实际受损；本栋建筑物外的其他业主需举证证明经营活动对其房屋价值、生活质量等造成“实质性不利影响”（如噪音、安全隐患、人流增加等），即采取“同栋业主+其他能证明受到不利影响的业主”的模式，确定有利害关系的业主范围。这一范围的广泛性决定了“住改商”业主面临较高的沟通成本和法律风险。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条第一款：“建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。”

该条款及《民法典》第二百七十九条所称的“业主”，不仅包括房屋的所有人，还包括承租人、借用人等合法占有该住宅的业主。

律师建议，在“利害关系业主”的范围认定上宜宽不宜窄，避免因遗漏而埋下法律隐患。

2.采取明示的方式表示同意

根据《民法典》第二百七十九条规定，有利害关系的业主的一致同意，是“住改商”行为合法性的必要条件之一。该条款的立法精神总体上不鼓励将住宅改为经营性用房。在有利害关系的业主于规定期限内未作明确表态的情形下，应基于更有利于实现该条文立法宗旨的立场进行解释和认定。“住改商”行为可能对相关业主的居住安宁、生活环境安全以及专有部分的不动产价值造成负面影响。要求以明示方式确认其“同意”，本身也是对利害关系业主权利的一种保障。只要业主未以明示方式表示同意，即应推定其持不同意态度。明示意思表示需符合法定要件，具体可表现为两种形式：一是书面同意文件；二是明确无误的口头表示。不得仅因业主在约定期间内未作表示，即推定其默示同意“住改商”行为。在处理相关纠纷时，应重点审查是否存在能够证明利害关系业主已书面同意将住宅改为经营性用房的证据。如无书面材料予以证实，则不得认定已获得合法同意。故一致同意需以明示的方式表达，口头承诺无效，需签署书面文件（如同意书、表决会议记录）。

律师建议：有利害关系的业主的一致同意应采取明示的方式表达。

完成利害关系业主同意程序后，“住改商”业主需要完成一系列的行政登记与审批手续。这一过程或涉及多个政府部门，要求业主准确理解各环节要求并准备相应材料。

1.工商登记

经营场所是个体工商户登记的必要事项，住宅性质的房屋若未完成“住改商”审批，其作为经营场所将不符合法定登记条件。

工商登记环节需重点关注以下事项：

住所登记承诺制：许多地区已实行住所申报登记制，申请人提交住所信息及对房屋真实性、合法性、安全性负责的书面承诺，即可办理登记。但需注意，“住改商”通常不适用简单的承诺制，而需要额外提交利害关系人同意证明。

负面清单管理：多数地区对“住改商”实行负面清单管理，明确禁止某些行业使用住宅作为经营场所。例如，《河北省经营主体住所（经营场所）负面清单》规定，娱乐场所、餐饮服务场所、危险品生产经营等行业，禁止使用住宅作为经营场所。德州市也在《德州市市场主体住所（经营场所）登记管理实施细则》第五条中明确禁止作为市场主体住所（经营场所）的五种情形。同时，《实施细则》还明确申请将住宅登记作为住所（经营场所）时，除提交合法的住所（经营场所）使用文件外，还应提交有利害关系业主一致同意的证明材料；

材料准备要点：申请工商登记时，除常规材料外，需特别注意准备以下“住改商”专门材料：

（1）利害关系业主同意证明（书面签字文件）

（2）住宅改为经营性用房的说明材料

（3）不违反管理规约的承诺

（4） 经营项目不扰民的承诺

律师建议：前述材料或因各地区市场监督管理部门监管差异而存在不同，建议提前对接经办部门后对应准备有关材料。

2.行业许可或特殊审批

特定行业的“住改商”还需办理行业许可审批，这是独立于工商登记之外的额外要求：

食品安全许可：如经营食品销售、餐饮服务等，需向市场监管部门申请食品经营许可证；

消防安检备案：即使利用住宅经营，也需符合基本的消防安全要求，特别是对民宿、培训机构等人员密集场所。

文化经营许可：如经营网吧、KTV等娱乐场所，需向文化部门申请相关许可，并注意该类行业是否在“住改商”许可范围之内。

“住改商”行为若未经有利害关系的业主一致同意，将产生以下法律后果：

1.或被撤销其市场主体登记

根据《中华人民共和国市场主体登记管理条例》第四十条第一款规定“提交虚假材料或者采取其他欺诈手段隐瞒重要事实取得市场主体登记的，受虚假市场主体登记影响的自然人、法人和其他组织可以向登记机关提出撤销市场主体登记的申请。”

进行“住改商”的业主为了能够正常经营，一般都会办理营业执照，而其在办理营业执照的过程中需要向市场监督管理部门做出“已经取得有利害关系业主一致同意”的承诺，而“有利害关系的业主”在其取得营业执照后可以以“住改商业主提供虚假承诺取得市场主体登记”为由向登记机关提出撤销市场主体登记的申请。 

2.利害关系业主有权直接提起民事诉讼

根据《民法典》第二百七十九条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条“业主将住宅改变为经营性用房，未依据民法典第二百七十九条的规定经有利害关系的业主一致同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持”之规定，针对“住改商”行为，任何一名“有利害关系的业主”均享有否决权。在已经造成现实损害的情形中，有利害关系的业主可以请求“住改商”业主承担恢复原状或者赔偿损失的民事责任；若损害尚未实际发生，但“住改商”行为业已存在时，有利害关系的业主也可以请求“住改商”业主依法承担排除妨害、消除危险的民事责任。

3.面临行政处罚

根据《中华人民共和国市场主体登记管理条例》第四十四条：“提交虚假材料或者采取其他欺诈手段隐瞒重要事实取得市场主体登记的，由登记机关责令改正，没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；情节严重的，处20万元以上100万元以下的罚款，吊销营业执照”之规定，若未经有利害关系业主的一致同意，而向市场监督管理部门做出虚假承诺取得了市场主体登记，则有可能面临没收违法所得、最高可处100万元以下罚款、吊销营业执照的行政处罚。

为规避上述风险，安全实现“住改商”目标，应把握以下三个关键环节：

1.前期充分评估，谋定而后动

调研政策：仔细查阅本地政府关于“住改商”的具体规定（如各地《市场主体住所登记管理实施细则》），确认经营业态是否属于禁止类的“负面清单”。

审查规约：核实小区的《管理规约》或业主议事规则，看是否有禁止或限制性规定。

优选业态：优先选择低干扰、高相容性的业态，如电子商务、咨询设计、软件开发等，从源头上减少冲突。

2.过程严格合规，夯实法律基础

获取有效同意：将获取本栋建筑物内全体利害关系业主的书面同意作为重中之重，沟通时充分说明经营方案与保障措施，确保同意真实、有效。

完备行政手续：凭齐全的同意文件等材料，依法完成工商登记及可能涉及的行业许可（如消防、卫生等），确保程序不留瑕疵。

3.建立长效机制，维护和谐稳定

保持沟通：经营后应持续与邻居保持良好沟通，设立便捷的投诉反馈渠道，及时化解矛盾。

诚信经营：严格遵守承诺的经营范围、时间和方式，避免噪音、污染、安全隐患等扰民行为。