2025年3月31日上午9:00，中联北京办公室第二十期周一晨会在鼎好大厦21层举行。中联北京办公室高级合伙人齐集律师就《城市更新业务模式和投融资模式》做了分享。北京办公室和中联各地办公室同仁线下线上一起参与晨会分享。北京办公室陈秀山律师主持了晨会。
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齐律师长期从事建筑房地产业务，执业二十多年来办理了一系列重大案件，积累了丰富的执业经验，为央国企等高端客户提供了高品质法律服务。齐律师从城市更新的内涵与相关政策、城市更新的不同模式及投融资方式，以及城投公司在城市更新中的角色等多个维度，深入剖析了城市更新业务模式与投融资模式的法律实务要点。
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晨会上，齐律师首先介绍了城市更新的含义及其相关政策背景。2019年12月，中央经济工作会议首次提出城市更新概念，旨在改善老旧小区、厂区、街区和城中村的居住环境。2021年3月，城市更新被正式写入政府工作报告和“十四五”规划，成为国家战略。目前，全国已有20多个省市出台了相关政策，推动城市更新在全国范围内开展。
齐律师结合已经成功实施城市更新的案例，总结提出了城市更新的三种业务模式：一是政府主导模式。齐律师以上海虹口区17街坊旧区改造项目为例，该项目由市区联手、政企合作，以“政府主导、国企实施”为主，遵循规划引领、统筹推进的原则，通过定向挂牌、邀请招标等程序实现资金平衡。二是市场主导模式。深圳盐田三村整体搬迁项目采用市政府指导、区政府主导、股份有限公司全面参与的模式，由佳兆业集团作为实施主体，实现了高效的资金周转和快速回迁。三是多元合作模式。广州海珠区琶洲村全面改造项目采取“城中村整体拆除重建”模式，形成了“政府主导，市场运作，村民自愿，多方共赢”的局面，大幅提升了村集体及村民收入。
齐律师指出，城市更新业务的不同模式决定了各自独特的投融资途径：
政府主导模式适用于公益属性较强的项目，主要依靠财政资金或城市更新专项债进行融资。例如，南京市玄武区香林寺沟片区环境综合整治工程总投资4.1亿元，全部由财政资金支持。
市场主导模式则由开发商自主融资，适用于商业改造价值高的项目。如深圳宝吉厂城市更新项目，由佳兆业自主融资完成开发。
多元合作模式包括政府、房企、产权所有者三方合作以及PPP模式等。该模式下，地方政府、房企、产权所有者三方共同合作，能够加快项目进度，提升项目收益，适用于产权复杂但盈利能力较好同时公共属性配置要求较高的项目。例如，重庆市九龙坡区城市有机更新老旧小区改造项目采用PPP模式，引入社会资本方，减轻了财政负担。
齐律师指出，城投公司在城市更新中扮演着重要角色。城投公司通过一二级联动模式参与土地开发，既负责前期的一级土地开发业务，也参与二级开发建设，从而提升经营性收入，增厚盈利空间。例如，广州开发区投资集团有限公司通过一二级联动模式成功参与了元岗村改造项目，实现了可观的收益。
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